本报记者 孙立昊洋
本报通讯员 贺超
近年来,随着社会经济的发展,人们生活质量的逐步提升,对房屋需求标准已不仅是满足于简单居住功能,让自己的房子看起来更美、用起来更好、住起来更舒服成为许多人的追求,对房屋结构进行重新改造和调整也成了许多人的选择,然而,由此引发的邻里之间或者与物业的矛盾纠纷也开始增多。
如何通过合法合理的途径化解涉及房屋装修改造的纠纷?近日,《法治日报》梳理了陕西省西安市雁塔区人民法院办理的相关案例,以期通过以案释法引导邻里之间要互助互谅,出现纠纷要合理维权。
楼上装修楼下遭殃
损失房租俱应赔偿
王某与赵某是西安市高新区某小区内住户,且系楼下楼上的邻居。2021年3月,居住在楼上的赵某开始装修房屋。在此期间,楼下的王某发现自家房屋出现两处漏水点,造成了其房屋吊顶及墙面出现不同程度的鼓包、裂缝。
王某认为,纠纷发生后,赵某应将问题处理后再进行装修。但经多方沟通后赵某仍继续施工。为避免双方损失继续扩大,王某将赵某诉至法院。
诉讼过程中,王某申请对房屋损坏原因及维修费进行鉴定。鉴定意见显示,导致房屋客厅及主卫吊顶损害的主要原因是上部有水通过各处存在渗漏隐患的部位渗入案涉房间屋顶,致使吊顶局部因水浸入而引起开裂、起鼓、下沉等现象。
法院认为,赵某在对自家装修过程中采用向墙面等部位喷洒水的行为,导致水渗漏至王某房屋内并造成损失,主观上具有过错,故其应向原告王某赔偿损失。王某主张的房屋修复费有鉴定意见可证,予以支持。根据鉴定意见,案涉房屋受损部位需要拆除重装。在此情形下,王某在拆除重装期间必然会涉及无法使用案涉房屋造成的租金损失。由于王某并未提供具体租金损失的证据,故综合漏水情况、生活经验等情形,酌定被告赵某向原告王某赔偿1000余元的租金损失。
法官提醒,由于具体施工过程操作合规与否直接影响着左邻右舍房屋的“安危”,广大业主在装修房屋时务必要考虑周全。在一般情况下,除卫生间、厨房外,住宅的其他房间均为非涉水区域,地面如果未采取防水措施,就很可能会造成下部渗漏现象。因此,每一个装修板块和节点都不容忽视,必须按照相关规定去进行施工、改造。
移拆暖气漏水致损
恢复原状排除妨害
张先生居住在一楼,李女士居住在二楼。2019年11月,因李女士装修房屋时未按操作规范将拆除的暖气片恢复,导致其所在小区供暖试水时房屋进水,大面积积水殃及了居住在楼下的张先生,张先生房屋内所有的墙壁、木地板、木制门、窗套等均遭污水浸泡。
随后,张先生和李女士就房屋的维修事宜进行了沟通协商,但在维修恢复标准及维修费用上产生了分歧,张先生遂将李女士诉至法院,请求判令李女士限期对受损房屋进行维修,排除妨害并赔偿各项损失合计3000余元。
法院经审理认为,本案中双方签订的协议和原告提交的证据可以相互印证原告房屋受损的事实,结合双方签订协议中涉及的受损物品内容,原告主张对其房屋内因被告房屋漏水受损的物品进行维修并排除妨害的诉请,依法予以支持,被告应对原告房屋内受损的墙壁、木制门套窗套、木地板、房顶灯和墙壁空调进行维修并排除妨害。关于原告诉称的损失3000余元,因其提供的证据不足以支持其主张的事实,且被告举证已赔偿部分损失,故原告对此应当承担举证不能的不利后果,故对于损失部分依法不予支持。
法官提醒,房屋装修施工中,不能只顾及自家装修工程方案的推进,也要考虑到潜在风险是否存在。在集中供暖前进行房屋试水是常规操作,暖气片未及时安装,会导致漏水并影响邻里。所以,要避免此类后果的发生,防止给自己和他人都造成损害。
厨房改厕所惹纠纷
巧调解邻里释前嫌
张某与李某是同一楼栋的上下楼住户,张某家在楼下,李某家在楼上。2020年,因李某私自将自家厨房改为厕所,造成楼下张某所住房屋漏水,两家因而产生纠纷。双方曾就此事宜进行过沟通并达成协议,李某在协议中承诺改造后的厕所不使用,保证不漏水。但事后李某并未履行承诺,继续如故并一直持续到2021年。其间,张某也通过小区物业、社区多次与李某进行协调沟通处理此事,可未达到满意的效果。
随后,张某以要求李某恢复房屋原设计用途并赔偿其因漏水产生的损失为诉讼请求,将李某诉至雁塔区法院。
法院经审理认为,此类财产损害赔偿纠纷案件,本质上是相邻关系之间的矛盾,如果以判决方式结案,后期可能还会造成二次纠纷升级等不良效果导向。于是,承办法官决定以“宜调不宜判”的思路对案件进行处理。
调解过程中,法官对双方当事人耐心疏导,一方面告知原、被告涉及的法律关系、法律规定,从专业角度释法明理;另一方面,以通俗的话语、“拉家常”的方式向他们作思想工作。最后双方当事人当庭达成了调解协议,被告李某10日内恢复房屋原用途,并当场赔偿原告张某因漏水事故产生的损失1000元,双方冰释前嫌。
法官提醒,在改造、装修房屋时要牢记安全施工、合理改造,避免造成财产损害。同时,邻里之间遇到问题应多沟通交流、换位思考、互助互谅、和睦相处,共同创造和谐的邻里关系。
管道堵塞房屋泡水
房主物业各担其责
小张夫妇是西安市曲江新区某小区业主,2020年经物业公司许可开始装修案涉房屋。在装修过程中,小张夫妇打孔将案涉房屋地下室的空调冷凝管接到楼房雨水主管道上。
次年某日,小张夫妇的装修工长在房屋例行检查时发现地下室泡水,随即联系物业公司。经排查发现,系因整栋楼的雨水主管道堵塞导致雨水通过空调冷凝水管反到小张夫妇房屋的空调里,进而又漏到地下室吊顶,造成房屋整个地下室被浸泡且地下室吊顶、墙面、空调都遭到损失。小张夫妇认为,整栋楼的雨水主管道属于业主共有设施设备,物业公司负有维修和养护义务,现因主管道堵塞导致自家损失,应当承担赔偿责任。
法院经审理认为,小张夫妇在物业公司已签署《房屋装饰装修管理服务协议》,载明不得擅自改变房屋的上下水管道及空调机安装要求等事项。物业公司作为案涉小区物业服务企业,对小区负有日常管理、维护义务,其怠于履行义务致使房屋雨水下水主管道堵塞、隐患未能及时发现并整改。同时,小张夫妇装修前签署的协议对装修中不能擅自改变上下水管道、空调机安装等相关要求应明知,却仍自行将案涉房屋地下室的空调冷凝水管接到楼房雨水主管道上,小张夫妇和物业公司对房屋受损都存在过错。据此,法院认定应由物业公司承担70%的损失,原告自担剩余30%的损失。
法官提醒,私自改变房屋结构,不按要求安装制冷(制热)设备等,都可能导致住户的“体验感”不佳。装修装饰一定要符合相关规定要求,不能“任性”。另外,小区的物业公司应主动、积极履行日常管理及维护义务,展开常态化的巡查巡检,进而为业主及时“止损”。
民法典相关规定
第三条 民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。
第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第二百三十七条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错,其不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。
第一千一百八十四条 侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
物业管理条例相关规定
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
老胡点评
无论在乡村还是在城镇,因为房屋装修而引发的矛盾纠纷都不少见,尤其是城镇楼房上下相邻的住户,更易因为装修不慎而造成房屋漏水,从而导致矛盾纠纷的产生。
究其原因,一方面是一些住户在装修中不按相关规定操作,只求得自己舒适满意,不考虑左邻右舍感受,甚至对房屋固有的安全结构和防护措施造成严重破坏。另一方面,个别物业公司未能依法履职尽责,缺乏对小区公共设施的维修保养,对辖区内居民的装修行为缺乏监督管理,也为矛盾纠纷埋下隐患。
因此,有关司法和住宅建设行政管理部门应当本着“谁执法谁普法”的原则,深入推进民法典和有关装修方面法律法规的宣传,进一步增强广大居民住户的法治意识、道德观念,推动在全社会形成依法装修、合规装修的氛围。同时,基层自治组织和物业公司应当尽职尽责,对辖区内的房屋装修行为强化监督管理,对违规装修行为及时劝阻,对辖区内因装修而引发的矛盾纠纷进一步加大排查调处化解力度,共同构建和谐社区。
胡勇
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