自老伴去世后,张某独自生活在自己名下的房屋中,直到2016 年,张某与李某相识……黄昏相恋,两人并没有像情窦初开的年轻人一样去领“小红本”,而是自然而然地共同生活在这民居中,相濡以沫。已到耄耋之年的张某立下字据:“若我死后,李某可以继续居住在我位于某某镇的房子中。”后张某去世,张某的儿女欲将该房屋出租,与李某发生争执,并诉至法院要求李某腾退房屋。李某以其对该房屋享有“居住权”进行抗辩。
什么是居住权?
《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
居住权如何设立?
《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
《中华人民共和国民法典》第三百七十一条规定,以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
由此可见居住权的设立,除书面合同外,应向登记机构登记。本案中,李某虽然有字据为证,但因未向登记机构登记,因此该居住权并未设立,按照“ 物权法定” 的原则,李某的抗辩理由不成立。
法官向李某释明后对双方进行了调解,最后双方协商一致,张某子女同意将该房屋折价出租给李某,李某得以在该房屋中继续居住直至终老。
法官说法:
居住权属于我国民法典明文规定的 新增设的用益物权。他的立法目的是完善住房保障体系,充分提高房屋的利用效率,满足各类人群对住房的需求,缓和“僵硬”的物权法定主义。
“居住权”能否“受赠”?首先应当明确,“居住权”的设立,与附义务的遗嘱遗赠及赠与“居住权利”,不能产生等同的法律效果。居住权虽然可以无偿取得,但必须以书面合同的方式进行约定,并经登记后设立,且不得转让和继承。而后者产生的居住权利仅对遗嘱相对人受遗赠人或受赠人具有效力,无法对抗第三人,继承人仍然享有该房屋的占有使用收益和处分的权利。
本案中,张某赠与“居住权”仅对李某具有效力,张某去世后,房屋变为遗产由其子女继承,而该“居住权利”因未依法登记,故无法对抗张某子女的所有权,依照民法典规定,李某应当腾退房屋。
谭美娜 周航
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