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无锡市物业管理办法（2015）

2016-06-23 来源:互联网热度:2375℃

无锡市第十五届人民代表大会常务委员会公告

第16号

《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2015年4月29日制定,经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2015年5月29日批准,现予公布,自2015年9月1日起施行。

2015年5月29日

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

第三条市县级市区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,制定和落实扶持政策,建立物业管理目标责任机制,鼓励采用新技术新方法,提高物业管理和服务水平。

街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导协助和监督;协调物业管理与社区管理社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区拆迁安置房小区管理工作。

社区居(村)民委员会应当协助配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

第四条市县级市区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托,承担物业管理活动的相关管理工作。

市县级市区相关部门应当按照各自职责,共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

第五条市县级市区人民政府应当建立物业管理协调机制,协调解决物业管理重大问题。

街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会公安派出所业主委员会物业服务企业建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题,以及其他重大物业管理纠纷。

第六条物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,培训从业人员,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

第二章 业主大会业主委员会和物业管理委员会

第七条符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)建设单位公安派出所社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任,业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先告知全体业主。

第八条筹备组成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人及其配偶直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)无索取非法收受建设单位物业服务企业财物的行为;

(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;

(五)个人信用记录良好,无犯罪记录。

除前款规定条件外,筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约,交纳物业服务费用。

第九条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,街道办事处(镇人民政府)社区居(村)民委员会应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

业主代表参加业主大会的,应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

第十条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合法定条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十一条业主委员会委员应当由热心公益事业责任心强具有一定组织能力的业主担任。

业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后,应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免:

(一)本人及其配偶直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

(二)损坏房屋承重结构违法搭建破坏房屋外貌擅自改变物业使用性质且未改正的;

(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

(四)违法出租房屋且未改正的;

(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

(七)业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第十二条物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员业主大会筹备组成员业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训,提高物业管理水平。

第十三条业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律法规和本条例等有关规定履行职责。

业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的,街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的,应当在街道办事处(镇人民政府)指导下,由社区居(村)民委员会组织召开。

业主委员会任期内委员出缺的,按照法律法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

第十四条业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条第八条的规定成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

(一)选聘解聘物业服务企业;

(二)管理规约规定情形以外的物业维修更新改造等重大事项;

(三)其他重大事项。

第十五条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证档案等资料印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县级市区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

第十六条业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核,审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十七条住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县级市区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会不履行职责达一年以上无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地的县级市区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。#p#分页标题#e#

第十八条物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)公安派出所社区居(村)民委员会建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数,其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十九条物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市区物业管理行政主管部门。

县级市区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

第二十条物业管理委员会应当依法履行职责。

物业管理委员会代行业主大会职责的,作出决定前,应当征求全体业主意见;作出决定后,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。

物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间,街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导选举产生业主委员会。

第三章前期物业管理

第二十一条新建物业项目明显分割成多个独立区域,并且配套设施设备物业服务用房等各自独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域。

已经投入使用但尚未划分物业管理区域的,由物业所在地的县级市区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域,并予以公告。

第二十二条新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

在业主业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。

第二十三条新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度,规范前期物业服务,督促物业服务企业和建设单位履行义务。

第二十四条新建物业在办理商品房预(销)售许可证前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分前期物业服务合同临时管理规约等备案手续。

物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

第二十五条建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。

第二十六条物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明,并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

新建住宅物业管理区域内的物业服务用房,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的,建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置,最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的,住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的,按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的,按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

第二十七条建设单位在办理商品房预(销)售许可证时,市县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

建设单位在组织竣工验收时,应当通知市县级市物业管理行政主管部门参加。

物业服务用房的用途不得擅自变更。

第二十八条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分共用设施设备按照规定程序进行查验,查验后应当与建设单位签订承接查验协议,办理物业交接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位提出整改意见,并协助相关管理部门督促落实。

物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续,并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的,由建设单位承担。

第四章物业服务

第二十九条从事物业服务的企业应当具有法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质等级范围内承接物业项目。

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的,应当持企业法人营业执照资质证书诚信证明等材料向物业所在地的市县级市物业管理行政主管部门备案。

第三十条物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

第三十一条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

(一)物业服务企业的资质证书,项目经理的基本情况联系方式,物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容服务标准收费项目收费标准收费方式等;

(三)电梯运行维护费公共能耗费等分摊情况;

(四)其他应当公示的信息。

第三十二条物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。#p#分页标题#e#

物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务,遵守有关技术标准专业技术规范,及时向业主物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

第三十三条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理公开服务质量和价格相符原则。

未经业主大会同意,物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

第三十四条业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会物业服务企业可以通过上门催交在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时,转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况物业服务费用结算情况业主姓名联系方式等告知物业服务企业。

第三十五条物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律法规规定,利用物业管理区域内业主共有部分共用设施设备进行经营的收入,去除成本后,收益归全体业主所有。

经营性收益可以根据业主大会决定,直接用于共有部分共用设施设备的维修更新改造或者补充物业专项维修资金,以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营性收益账户,接受社区居(村)民委员会的监督。

经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时,物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

第三十六条物业服务企业业主委员会应当按照财务管理会计核算等有关规定,建立健全规范的专项财务制度。

第三十七条物业服务企业退出物业管理区域,与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内消防电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

因维护保养不当等原因导致消防电梯等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

第三十八条市县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,制定物业服务企业和项目经理信用管理办法,对物业服务企业项目经理实行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。

市县级市物业管理机构具体负责物业服务企业项目经理诚信信息收集核查与汇总,建立行业诚信信息系统,并对物业服务公众满意度进行测评。

街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

第三十九条物业服务企业未按照合同约定技术标准专业技术规范等提供物业服务的,录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的,应当承担相应法律责任。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的,两年内不得申报各类物业服务示范项目,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

(二)出租出借转让资质证书的;

(三)被解聘后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按照规定办理交接手续,造成物业管理混乱的。

第四十条物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统,所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统:

(一)骗取挪用或者侵占专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房公共建筑和共用设施设备用途的;

(三)擅自占用挖掘物业管理区域内道路场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤亡财产损失等重大责任事故的;

(六)损害业主或者公共利益情节严重的;

(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

第四十一条业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第四十二条物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查,并及时共享物业服务企业诚信管理信息物业服务合同物业管理区域划分承接查验备案等信息。

第五章物业的使用和维护

第四十三条建设单位应当对所售物业承担质量保修责任,对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务,并依法承担相应的赔偿责任。

第四十四条物业管理区域内的公建配套设施交付使用后,由接收单位进行维护保养。

物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

第四十五条建设单位应当向全体业主公布车位车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租。

车位车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车位车库,并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车位车库;小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位车库的情形下,剩余车位车库可以按照规定出售。

第四十六条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变物业规划用途;

(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构主体结构,将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间厨房;

(三)违反有关人均建筑面积使用功能等规定出租房屋;

(四)违法搭建建筑物构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)损坏或者擅自占用改建物业共用部分,损坏或者擅自占用移装共用设施设备;

(六)存放易燃易爆剧毒放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

(七)制造超过规定标准的噪声振动或者影响邻居采光通风;

(八)任意弃置垃圾排放污水抛掷杂物和露天焚烧;

(九)侵占绿地毁坏绿化和绿化设施;

(十)擅自摆摊设点占道经营,无序停放车辆;

(十一)擅自在建筑物构筑物上悬挂张贴涂写刻画;

(十二)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业业主委员会应当及时劝阻制止;劝阻制止无效的,应当及时报告有关主管部门处理;业主物业使用人对侵害其合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

第四十七条市县级市区相关部门应当按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督检查工作,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内相关违法行为。

城市管理部门负责违法搭建乱设摊点损坏绿地社会生活噪声超标等监督检查。

建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

公安部门负责治安消防技防养犬车辆停放室内居民噪声等监督检查。

市政行政管理部门负责供水排水功能照明燃气等监督检查。

特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

第四十八条建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时,根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

公有住房售房单位在出售公有住房时,应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

第四十九条物业专项维修资金的增值收益,除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外,剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账,用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修更新和改造。

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内,统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修更新和改造。

专项维修资金利息和统筹分账的使用额度,应当在管理规约中明确。

第五十条物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分共用设施设备的维修更新和改造,不得挪作他用。

下列费用不得从专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分共用设施设备的维修更新和改造费用;

(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修养护费用;

(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修养护费用;#p#分页标题#e#

(五)新增新建配套设施设备所需的费用;

(六)依法不得列支的其他费用。

第五十一条物业共有部分共用设施设备的维修更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的,应当接受具有相应资质的中介机构组织审价,审价结果应当公示。

物业共有部分共用设施设备维修更新和改造工程的鉴定监理咨询审价等费用应当列入工程成本。

第五十二条发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏楼体单侧外立面脱落电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金,相关业主不能形成法定多数意见的,可以由物业服务企业业主委员会物业管理委员会社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请,经所在地的街道办事处(镇人民政府)区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认,报市县级市物业管理行政主管部门核准。

申请人应当做好使用方案公示和沟通解释施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

第六章旧住宅小区物业管理

第五十三条本条例所称旧住宅小区,是指交付使用时间较长,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区,具体范围由市县级市人民政府确定并公布。

第五十四条对配套设施不齐全环境较差的旧住宅小区,县级市区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,在屋面维修外墙防渗路面维修市政管网改造功能照明改造环卫设施改造绿化改造技防设施建设消防设施建设停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

第五十五条旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护保养和检验;存在安全隐患的,应当及时维修改造和更新。

建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯,其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市县级市人民政府另行制定。

第五十六条旧住宅小区整治改造完成后,县级市区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制,给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生绿化治安房屋维修等管理,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理公安市政工商等行政管理部门应当按照各自职责,做好旧住宅小区管理的有关工作。

尚未列入整治改造计划的旧住宅小区,街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁保绿保安等基本物业服务。

第七章拆迁安置房小区物业管理

第五十七条县级市区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导协调考核工作,逐步推动物业服务市场化。

街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施,协调监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交接管等工作。