名为买卖实为赠与事后反悔调解返还

法治日报全媒体记者 梁平妮

2017年11月,李某甲张某夫妻与儿子李某乙儿媳丁某签订房屋买卖合同,约定将位于山东省临沂市兰山区的一套商品房出卖给李某乙夫妻,总价款为51万元。合同签订后,双方办理了过户手续。两年后,李某甲张某夫妻俩却将儿子儿媳诉至法院。

李某甲与张某称,双方在合同中约定“乙方未能按本合同第三条约定向甲方支付房屋价款的,逾期超过30天后,甲方有权解除合同。自甲方解除合同通知书送达之日起7天内,乙方将房屋退还给甲方,并按本合同第三条约定房屋价款的百分之三向甲方支付违约金”。据此,夫妻两人请求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同,并由被告协助办理不动产权过户登记手续;被告支付违约金15300元;本案诉讼费用由被告承担。

儿子李某乙对原告的诉求没有异议,儿媳丁某则认为,虽然原被告双方签订了房屋买卖合同,但实际上是以房屋过户为目的的赠与。此外,诉讼的起因系其与李某乙的离婚案件在先,本案所诉系李某乙与原告的恶意串通行为,遂请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院查明,原被告双方签订的房屋买卖合同对于房款支付方式支付期限交付房屋违约责任等均未进行明确约定,且合同约定的房屋转让价款明显低于市场价格,又在两被告未支付任何对价的情况下直接将房屋产权过户登记至被告名下,原告也未提供诉前向被告催要房款的证据,据此可认定原被告双方均无买卖房屋的真实意思表示,双方订立房屋买卖合同的目的是原告为了将案涉房屋以买卖的形式过户到被告名下,名为买卖,实为赠与,并非是为了售卖房屋获得购房款的行为。

考虑到本案双方当事人是父母与儿子儿媳关系,法官努力促成调解。庭审结束后,法官又结合本案案情向双方进行释法析理,最终双方达成调解意见:被告同意将案涉房屋过户给原告,原告也主动撤回了诉讼。

本案主审法官表示,买卖合同与赠与合同的差别在于是否需要支付价款,这一差别导致接受标的物所有权的一方在未支付价款的情况下的法律后果不同:若为买卖合同,出卖人可以向买受人主张违约责任;若为赠与合同,赠与人不得向受赠人主张违约责任且受赠人可以合法保有标的物所有权。

调解过程中,被告考虑到案涉房屋是老两口的唯一一套住房,原告也考虑到当初在被告新婚时将房屋过户的初心,最后双方达成调解意见,一起因房产产生的亲属间矛盾纠纷妥善化解。