四川法治报全媒体记者 曾昌文
房产是一个家庭中最主要的财产之一。近年来,由于限购政策为享特殊购房优惠隐藏真实财产信息等因素,不少人都打起了借名购房的主意,也由此引发了各种纠纷。
昨(9)日,记者从邛崃市法院获悉,该院近日成功调解了一起借名购房纠纷,出资人自愿补偿出名人1.2万元,出名人配合出资人完成不动产权过户登记。
购房受限出资人找到借名购房的办法
2013年7月,家住凉山州的李某到邛崃的朋友文某处游玩的时候,发现邛崃这个地方比较宜居,遂产生了在当地置业的想法,而文某也比较支持。随后,李某在文某的陪同下了解了邛崃市城区在售的各大楼盘,最终选择了邛崃城区靠近南河的一个楼盘。
要实施买房行动的时候,李某才发现麻烦一大堆:手上现款不足以全额支付购房款,从凉山州到邛崃交通不便,工作忙没时间签订购房合同办理银行贷款……该楼盘售楼部工作人员告诉李某,可以找一个邛崃当地有购房指标且靠得住的熟人,借用其名义代为签订购房合同办理住房按揭手续等事项,等到李某方便的时候再办理过户手续。
受李某所托,文某又找到了自己的朋友白某,希望其能用自己的名义,并抽时间帮李某办理一下购房的相关手续。朋友的朋友就是自己的朋友,再加上李某也答应了要给自己一点辛苦费,白某二话没说就应承了下来。
借名购房这事一敲定,李某就向房地产开发商支付了购房定金。回到凉山州后,李某第一时间就将这套房子的首付款10余万元通过银行转账的方式转给了文某。收到李某转款后,文某和白某很快就向开发商支付了首付款,并以白某的名义办理了按揭贷款。按揭贷款手续办下来后,李某当即就把每月购房银行按揭贷款委托扣款账户由白某变更为自己。从开始偿还银行按揭款直至发生纠纷,李某一直支付该房屋每月银行按揭贷款。
2014年3月28日,在文某的见证下,李某与白某签订协议,协议明确约定,李某借白某之名购房,房屋属于李某所有,白某具有协助过户义务。
一直到2019年底,李某文某和白某之间都相处非常融洽。每次李某到邛崃,三家人都会一起小聚。李某也经常会给白某带一些凉山土特产表示感谢。
过户被拒出名人称想要点辛苦费
2019年底,李某打算将该套房屋过户到自己名下,遂找到白某,希望她协助自己过户。而白某则以自己工作忙为由,没有配合。此后,李某多次找白某配合过户都被拒绝,就连文某出面也被白某拒绝。
自己花钱买的房子,竟然还不能过户到自己名下?这让李某很是生气。2020年6月,他以所有权确认纠纷为案由,一纸诉状将白某起诉至邛崃市法院,要求法院确认案涉房屋归自己所有,并要求白某履行房屋过户义务。
审理过程中,原被告双方及第三人文某对于李某以白某的名义购房一事均无异议。法院审理认为,虽然诉争房屋登记在被告白某名下,但系由原告借被告的名义购买,原告支付首付款并偿还贷款,且实际使用,该房屋所有权应属原告所有。但被告白某提出,在以自己名义帮李某购买房屋的过程中,自己也出了很多力,且这套房的市值已经上涨,希望李某能够给予自己一些辛苦费补偿。
找到原被告双方的争议焦点后,该案主审法官当即采用调解的方式办理该案,最终促使双方当事人自愿达成协议。协议主要内容为:李某自愿补偿白某1.2万元;案涉房屋在可以办理不动产权证转移登记条件成立之日起10日内,白某协助李某将案涉房屋的不动产权证转移登记在李某名下;李某自愿放弃其他诉讼请求。
法官说法
为规避法律政策借名买房不受保护
该案主审法官刘力平表示,近年来,许多购房者出于规避限贷和限购政策简化手续减少税费或者享受优惠等目的,借用他人名义购房和办理产权登记,在实践中形成了大量借名登记现象。在借名买房纠纷中,借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的真实权利状态与登记状态不一致。
民法典实施前,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条明确指出,“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方,不产生直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得所有权,但可提起合同之诉,要求登记权利人为其办理房屋过户手续。
刘力平表示,民法典正式实施后,在借名买房的行为发生之时并不违反限购政策情况下,因买受人并非为规避限购政策而借名,基于法不溯及既往的原理,后续限购政策调整并不影响其基于借名买房协议主张过户。如果当事人借名买房往往系出于规避法律政策,如规避房贷,税收,限购等政策,借用他人资格享受某种购房优惠等目的,实际上是对相关政策的架空,如果可以取得所有权,那么将导致政策落空,违背了民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应遵守国家政策的原则。
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