如何规避转租引发的风险

作者:范宁静

近年来,在房屋租赁市场中,因转租引发的纠纷层出不穷。转租涉及出租人承租人和次承租人等多方利益,如果没有理顺其中的法律问题,就会产生不良影响。民法典对转租作出了详细规定,为租赁各方提供了法律指引。

案例:2009年,某单位将一处沿街门面(含多个商铺)整体出租给甲公司,租期十年,双方约定承租人不得未经出租人书面备案将房屋转租。租赁期限内,甲公司先后将其中2个商铺转租并向某单位备案,某单位均予以接受。2018年7月,甲公司又将4号7号商铺转租给程某,但因工作人员疏忽未向某单位备案。2018年8月,某单位因甲公司欠租要求其腾房,此时发现甲公司已将部分商铺转租程某。5个月后,某单位诉至法院,称甲公司未经同意将商铺转租程某,要求程某腾房。

民法典第七百一十六条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

民法典第七百一十八条:出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

检察官解析:房屋租赁是一个双向选择行为,出租人对承租人有要求,同时房屋也应符合承租人的期待,如此双方才能达成合意。而转租相当于承租人处分出租人财产的行为,如果次承租人不能达到出租人的要求,即使次承租人在房屋使用过程中未造成损失,转租行为仍损害了出租人的权益。租赁合同中,双方往往会约定禁止转租或转租须经出租人同意的条款,民法典的规定也符合这一市场规律。本案中,甲公司与程某的租赁合同未经某单位同意,违反了合同约定,某单位可以解除合同。此外,某单位在得知转租事宜5个月后起诉,属于提出异议,程某应当腾房。

检察官小贴士

签订租房合同时,要注意审查房屋的实际所有权人,如果出租人并非房屋产权人,要进一步了解产权人对此次租赁行为是否知情,出租人是代理关系还是转租行为,查看相关材料是否齐备。如果是转租,则要了解房屋产权人与其承租人的租赁合同中有关转租的条款是如何约定的,如是否需要书面同意等,注意完善相关手续,避免承担风险。

(作者单位:安徽省合肥市庐阳区人民检察院)