已经签了合同,交了定金与首付,并在住建局备案的房子,总楼层数却从17层变成了18层,这下买房人小敏(化名)不乐意了。他向浙江省海宁市人民法院提起行政诉讼,要求住建局撤销已核准备案的《商品房买卖合同》的具体行政行为,并先行赔偿购房首付款、双倍定金及利息。11月13日,海宁市法院公开审理了此案,房产公司作为第三人参加诉讼。
状告住建局
庭审现场,小敏的丈夫阿涛(化名)作为原告的委托代理人出庭。“明明是18层的房子,却说只有17层,这是故意误导我们。”阿涛在法庭上说。
今年3月27日,小敏与海宁某房产公司签订了《商品房买卖合同》。阿涛认为,由于房地产公司故意告诉阿涛夫妇总楼高虚假信息,导致他们误判,才会签订该合同。同日,该合同经海宁市住建局核准备案,而后,他们便向房产公司支付了购房首付款27万余元,其中包括定金11万余元和房款16万余元。
7月19日,夫妻二人在住建局下属部门主办的网站上查询发现,他们所买的商品房所在大楼总高应为18层。
阿涛认为,住建局作为房地产行业监管机关,在《商品房买卖合同》预售备案中没有尽到相应核实义务,未仔细审核楼层数就核准了备案,导致他们在充分信任政府机关核准的情况下,向房地产支付了巨额买房首付款。因此,他请求法院判令撤销住建局已核准备案《商品房买卖合同》的具体行政行为,并由住建局先行赔付买房首付款、双倍定金以及利息。
争议备案时间
住建局在庭审上指出,根据档案上的记录,小敏是3月27日签订合同并支付款项,3月29日才去备案,并不存在所谓的“在充分信任政府机关核准的情况下才支付巨额买房首付款”的情况。
阿涛说,3月27日签合同当天,小敏与房地产公司在住建局提供的平台上进行了网签,并生成了一个合同号。“对老百姓来说合同号生成了,我们就认为备案成功了。”阿涛说。
“这是把网签与备案混为一谈。”住建局表示,网签只是住建局为开发商与买受方提供的一个网上签订合同的平台,并不进行审查,不等同于房屋备案,因此并不存在电子备案的说法。
住建局有关人士解释,房屋备案的审查重点是买卖房屋所属的房地产公司是否有预售许可等合法文件,同时防止“一房二卖”的情况出现。按照相关规定,住建局只对生效的房屋买卖合同进行形式审查,对符合条件的核准备案,并不对具体条款进行实质审查。
作为第三人的房地产公司在法庭上发表意见称,此前已明确告知小敏总楼层数,而将18层写成17层,属于员工笔误。“这样的情况更正即可,而且我们已经与该楼的其他买受人签订了变更楼层补充协议,只有小敏这一户行不通。”
法院驳回起诉
总楼层由17层变为18层,对第8层买受方有何损失,为何不肯签订补充协议,还将住建局告上法庭?阿涛解释,虽说实质影响不是很大,但是楼层高了,自己很有可能就多掏钱买了这套房子,存在价格误判,“我们心里很不舒服,总觉得上当了。”
法院认为,被告住建局对原告与第三人签订的涉案商品房买卖合同准予备案的行政行为,与原告与第三人签订的《商品房买卖合同》不会产生影响,对原告的权利义务不产生实际影响。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》的相关规定,对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为不服提起诉讼的,不属于人民法院行政诉讼的受案范围,应当裁定不予受理,已经受理的,裁定驳回起诉。最终,法院依法驳回了原告小敏的起诉。
办案法官告诉记者,如果小敏确实认为自己的利益受到了损害,也存在第三人故意虚高楼层,可以通过民事诉讼解决,可以对合同的效力进行确认究竟是不是存在欺诈进行判断,如果确实存在欺诈,可以要求撤销合同,也可以要求在继续履行合同的情况下,要求对方赔偿部分损失。
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