因涉嫌非法转让土地,估价约60亿元的深圳市一大型国际购物广场被该市规划和国土资源委员会没收,并处罚和没收非法转让土地的违法所得3亿多元。这张行政处罚史上数额最大的罚单,引发了社会各界的高度关注。
罚单的当事人,深圳金光华实业集团有限公司和深圳南国影联股份有限公司不服提起诉讼,经一审败诉后,又向深圳市中级人民法院提起上诉。
今天,深圳市中级人民法院开庭审理了此案。
涉嫌非法转让土地被罚没
位于深圳市罗湖区商业核心位置的金光华广场,是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场,为深圳市重大建设项目之一。该项目起始于2000年,占地1.8万平方米,建筑面积12万平方米,总投资逾15亿元,为南国影联公司和金光华集团合作建设而成。
2012年12月,深圳市规土委对金光华集团和南国影联公司出具《行政处罚决定书》,称两公司涉嫌非法转让土地,拟没收金光华广场项目地块上所有建筑物和南国影联公司非法转让土地的违法所得2.16亿元,并对南国影联公司处罚款1.079亿元。
据评估机构人士初步估计,涉案的金光华广场市场价值目前已高达60亿元左右,而以行政手段没收如此巨额的民营企业资产,在国内还尚属首次。
《行政处罚决定书》显示,金光华广场项目包括原南国文化广场和南国综合电影院地块。2000年8月,双方签订《“南国文化广场”合作开发协议》,约定建成后按30%和70%的比例对物业进行分配。随后,双方又签订补充协议,约定南国影联公司将其所占权益以5500万元转让给金光华集团。
2001年3月,双方向原深圳市规划国土局申办原南国文化广场地块的合作建房批准手续,并提交《“南国文化广场”合作开发协议》,但未提交补充协议,后申请获批准。2002年2月,双方签订《重建“南国综合电影院”合作协议》,约定对该地块重新建设,南国影联公司拥有2500平方米作为电影院使用,金光华拥有其余新建物业的全部权益,并支付南国影联补偿及经营损失1.61亿元。该协议一直未报规划国土部门审查。2002年12月,深圳市规划国土局与两公司签订《深圳市土地使用权出让合同书》。2008年5月,两公司办理了金光华广场项目房地产初始登记。
深圳市规土委认为,南国影联公司与金光华集团表面上签订合作开发协议,骗取政府有关合作建房的批文,实际上双方通过签订补充协议和重建合作协议,约定南国影联公司以2.16亿元将金光华广场项目地块地下和地上的土地使用权转让给金光华集团。据此,当事人并没有合作建房的真实意愿,申请合作建房只是为了骗取政府有关部门批文,从而办理建设用地方案图、建设用地规划许可、土地使用权出让合同书等手续。因此,深圳市规土委根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法规作出上述处罚决定。
处罚是否超过时效引争论
对这张“天价”罚单,金光华集团和南国影联公司不服,向深圳市福田区人民法院提起行政诉讼。两公司均认为,金光华广场项目的前期报批、土地出让、建设审批、物权登记等全部建设手续均完全合法合规,上诉人与南国影联公司之间不存在任何违法违规行为,《行政处罚决定》没有任何事实基础和法律依据,严重侵犯了上诉人的合法权益。
2014年10月,福田区法院以原告诉求缺乏事实和法律依据为由,驳回了诉讼请求。一审败诉后,两公司又向深圳市中级人民法院提起了上诉。
今天的庭审中,行政处罚是否超过两年时效、处罚适用法律是否错误等成为此案争议的焦点。
上诉人认为,即使非法转让土地的行为存在,“非法转让土地的行为”双方签订《“南国文化广场”合作开发协议》时就发生了,同时也终了了,最迟也是2008年5月完成房地产权登记时就终了了。被上诉人深圳市规土委于2012年立案查处时早已超过法律规定的2年时效。一审判决将“非法转让土地”混同于“非法占用土地”的适用法规,作出被上诉人的行政处罚未超过时效的认定,明显是篡改法律规定。
被上诉人认为,该案非法转让土地的行为,在未恢复原状之前,应视为具有继续状态,因此,该案的处理并未超出两年的行政处罚时效。
适用法律是否正确成焦点
上诉人指出,原南国综合影院地块和原南国文化广场地块的档案资料显示,两地块分别在1984年和1987年就通过征地成为建设用地,南国影联公司1998年1月9日取得的深圳市人民政府核发的房地产证上均载明用途为商业金融业。因此,被上诉人适用《土地管理法实施条例》规定,把建设用地交易的“违法”按照“违法将农用地改为建设用地”进行处罚,对南国影联公司处以1.079亿元罚款,明显适用法律错误。
被上诉人辩称,土地管理法和土地管理法实施条例是规范国有土地出让和转让行为的基本法律,对非法转让国有土地的违法行为有明确具体的处罚规定,适用于所有非法转让土地的行为。被上诉人依据上述条例作出处罚决定,适用法律完全正确。同时,涉案项目于2002年12月9日直接签订土地出让合同,而未通过招标、拍卖或者挂牌的方式进行,均是按此前批准的合作建房项目进行审批管理。
上诉人表示,金光华广场项目属于旧城改造项目,根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》规定,旧城改造用地可以协议出让。该项目从单独到合并开发建设,正是依据合并以后的项目取得的复函,涉案土地是依法通过出让方式从被上诉人处取得,金光华集团与南国影联公司之间不存在任何转让土地使用权行为。因此,《行政处罚决定》认定非法转让土地、骗取规划等审批文件没有任何事实基础。
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