飘窗间预留放置台法院认定业主共有

法制日报全媒体记者梁平妮 通讯员张伟 胡科刚

家住山东省日照市某小区的秦女士和李先生是同一栋楼上下层邻居,两家原本相安无事,但自从秦女士家在李先生家飘窗上方的放置台安装了一台空调外机后,两家产生了矛盾。李先生认为飘窗上方的放置台应归自己所有,秦女士占用该平台导致自家的空调外机无处安放,但秦女士认为此行为没有不当之处,拒不移除,两家多次协商未果,李先生起诉至日照市东港区人民法院,以飘窗上方的放置台系其房屋专有部分为由,请求法院判令秦女士将安装在其房屋飘窗上方的空调外机移除。

东港区法院经审理后认为,李先生家飘窗上方的空调外机放置台位于李先生所购房屋的建筑物外墙,其不具有构造上的独立性和利用上的排他性,购房合同未明确约定该放置台属于李先生所有,亦未能够登记予以公示,故该放置台应属于建筑物的共有部分而不属于李先生房屋的专有部分。根据我国物权法第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,对于李先生家飘窗上方的放置台李先生和秦女士均可合理使用,故法院判决驳回李先生的诉讼请求。

本案承办法官表示,我国现行法律、法规并未对业主如何选择空调外机安放位置作出明确规定,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”据此,建筑物外墙属于业主共有,任一业主都不能对其所居住房屋的外墙享有独占的、排他的权利。当对空调外机安放位置产生争议时,建议在物业公司的协调下,遵循公平、公序良俗和有利生活的原则充分协商,寻找互利的解决方案,化解矛盾。