买卖购房指标是否具法律效力

法治日报全媒体记者黄辉 本报通讯员陶然

近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,甚至出现买卖购房指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么单位内部认购房屋指标能否转让?双方自愿签订的《单位内部认购房屋指标转让合同》能否受到法律保护?近日,江西省南昌市西湖法院人民法院审结的一起房屋买卖合同纠纷给予了肯定答复。

经审理查明,张三和李四因房屋指标转让事宜多次协商后,签订了《单位内部认购房屋指标转让合同》。合同约定:李四自愿将其所在单位甲公司的商品房的内部职工认购房屋指标转让给张三,指标转让费18000元整,后续购房款和税费由张三支付。合同签订后,张三按约向李四支付了指标转让费18000元,并向甲公司工会委员会累计支付购房款435510元,支付房屋契税17420元。此后,双方未能办理好指标转让事宜。

为此,张三诉至法院,要求将案涉房屋过户至张三名下。另查明,李四在甲公司工会委员会下发的《商品房认购权处分声明书》中声明放弃商品房认购权,同意由张三认购上述商品房,并由张三以自身名义签订《商品房买卖合同》。

本案争议的焦点为张三和李四签订的《单位内部认购房屋指标转让合同》是否具有法律效力?李四认为,张三和李四之间转让单位内部认购房屋指标因违反《城市房地产管理法》有关规定而无效。张三认为,《单位内部认购房屋指标转让合同》系双方真实意思表示,且已经实际履行,应属合法有效。

法院认为,虽然《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定:“未依法登记领取权属证书的房产,不得转让。”但《合同法》第五十二条第(五)项明确规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条又明确解释“强制性规定”是指效力性强制性规定,在合同法的基础上进一步明确缩小了合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形,并非所有违反法律、行政法规的强制性规定就必然导致合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条第六项的内容,这种交易行为虽说不规范,但并未损害国家利益、社会公共利益或者他人利益,无须国家权力对当事人意思自治行为予以干预,应属于“管理强制性规定”,违反该条款不会致合同无效。

据此,法院认定《单位内部认购房屋指标转让合同》合法有效,合同双方应按约履行,并依法判令:一、《单位内部认购指标转让合同》合法有效;二、李四于判决生效之日起十日内协助张三办理各种购房手续。

买卖购房指标属私法领域 “法无明文禁止即可为”

经办法官庭后表示,买卖购房指标这样的新型交易方式应属有效。目前,司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。

从法学理论上分析,对私权利来说,“法无禁止即可为”;对公权力来说,“法无授权即禁止”。作为一个公民,他可以大胆地运用自己的权利(法无禁止即可为、自由),对政府而言,必须尊重公民每一份权利(法无禁止即可为)。购房指标的转让实质上就是转让人将单位组织的限价房指标中享有的购房资格转让给受让人,转让人对房屋的权利只属于资格权利,在法理上可归为一种期待利益,是一种权利的转让,属于债权范畴。转让行为未违反法律的强制性规定,没有损害其他人利益。鉴于我国法律并没有明令禁止购房指标的转让,法无明文禁止即可为,因此《单位内部认购房屋指标转让合同》应属有效。

从履行的可能性分析,《单位内部认购房屋指标转让合同》的履行并无法律和事实上的阻碍。《合同法》第八十八条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。如果转让方与受让方转让房屋指标的行为经过了组织单位同意,则该转让行为有效,受让方取代转让方地位直接对接组织单位履行《商品房买卖合同》。如果组织单位不同意,则该转让行为对组织单位无约束力。本案中,李四在甲公司工会委员会下发的《商品房认购权处分声明书》中声明放弃商品房认购权,同意由张三认购上述商品房,并由张三以自身名义签订《商品房买卖合同》,组织单位并未反对。且从声明书中设置的处分选项可知,组织单位认可职工将认购商品房的资格让渡他人,故该协议的履行并无法律或事实上的阻碍,缔约双方应按约履行。

综上,《城市房地产管理法》第三十八条第六项属于管理性规定,违反该条款不会致合同无效。转让单位内部认购房屋指标,在法理上可归为一种期待利益,属于债权范畴,且作为组织单位的甲公司认可职工将认购商品房的资格让渡他人,故该合同的履行并无法律或事实上的阻碍,应属合法有效。基于以上理由,法院作出如上判决。