定购单非正式合同

法治日报全媒体记者孙立昊洋 通讯员李雨菲

买房是老百姓生活中的大事,因为买房而产生的纠纷日渐增多,种类层出不穷。近日,陕西省西安市未央区人民法院公布了10起因定购商品房而引发的合同纠纷案件。那么在签订合同的过程中,大家该怎样维护自身的合法权益呢?我们来看看其中的一起典型案例,分辨下“预约单”与正式买卖合同的区别。

2016年6月,被告某公司取得某商业地产项目的商品房预售许可证。2018年5月,该公司与原告潘某签订了《认筹协议书》,约定潘某自愿参加被告公司开发的某写字楼认筹活动,并交纳3万元认筹金,待成功选购写字楼后,再签订项目定购单,认筹金则自动转为订金。

签订协议书的当日,潘某按约定交纳了3万元认筹金,两周后,选定了写字楼,并与被告公司签订了定购单,对房号、建筑面积、总价、首付款、余款支付方式等事项作了约定,并明确签约日期为2018年5月23日前。同年5月22日,潘某向被告支付首付款20万元。

之后,因潘某的按揭贷款资格未能通过银行审核,双方亦未能在定购单约定的日期签订正式商品房买卖合同,后双方产生分歧,致使购房目的无法实现,2021年4月,原告潘某诉至未央法院,要求解除合同,由被告退还已付房款并支付利息。

未央法院经审理认为,原、被告在平等自愿基础上签订的定购单为有效协议,并就房号、面积、房款总款及支付方式进行了约定,但对交付条件、交付时间、交付时房屋的状况、面积差异的处理方式、办理产权登记、违约责任的承担、解决争议的方法等事项没有明确约定,不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,故该定购单应认定为商品房预约合同,原、被告在签订正式的商品房买卖合同之前均享有继续磋商的权利。

民法典第五条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思表示设立、变更、终止民事法律关系。本案当事人在订立预约合同后,长达3年的时间未能签订正式的商品房买卖合同,双方对房屋的交付条件、交付时间、交付时房屋的状况等事项无法达成一致意思表示,致使定购单约定事项已不能继续履行,依法应予以解除。

最终,未央法院依法判决原告潘某与被告某公司签订的定购单解除,由被告返还原告已付房款并支付利息。宣判后,双方均未上诉,案件已经生效。

承办法官提醒,现实生活中,购房者一定要注意签订的意向书、订购书、预订书等文件,这些材料的名称和形式花样繁多,大家要区分它们与正式商品房买卖合同的区别。

“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容是,具备双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期。同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。”承办法官解释,“反之,则应认定为预约合同,预约合同以签订本约为目的,预约各方应当诚信磋商,若一方不履行预约合同约定的订立本约合同义务的,对方可以要求其承担违约责任,此时,赔偿范围原则上应当以信赖利益为限,即守约方的损失应以本约合同不能签订的损失为限,而不是本约合同不能履行的损失。”