曾几何时,提起法拍房,人们联想到的是便宜,但法拍房真的能给购房者带来实惠吗?
一方面,对竞购者来说,法拍房的起拍价确实比市场价便宜不少,但“图便宜”的背后暗藏着许多“坑”与“陷阱”:权属不清无法过户、房屋被占用无法交付、拖欠高额水电物业费、户籍指标被占用,等等。这不,今年6月,一位“深漂”阳女士就经历了过户5个月依然无法入住的窘境。
另一方面,对城市管理者来说,法拍房成为了逃避限购政策的“法外之地”。不限购,价格又低,引得不少炒房资金涌入法拍房领域,高溢价成交数见不鲜,严重误导市场预期,干扰了“房住不炒”方针的施行。
可见,法拍房自身存在着一定的制度漏洞,再不堵上,于国于民都不利。
如今,堵漏的措施来了――
12月19日,最高法公布了一则《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》(下称《规定》)。《规定》第一条即:人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。该规定自2022年1月1日起施行。
这意味着,法拍房将与各地方的限购政策保持一致,没有购房资格的竞拍人将不能参加法拍。原先以法拍房绕开限购政策的路,现在不通了。
两日后,12月21日最高法又发布《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》(下称《意见》),明确指出:拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的,人民法院应当依法负责腾退,不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。
换言之,法院将担负起法拍房的腾退工作。曾经最困扰买受人的“拍房容易交付难”问题,将得到来自法院的强力保证。
这一套密集的法规“组合拳”,势必将有力整治目前的法拍房乱象。
法拍房漏洞,虽然于国于民各不同,但漏洞的基本成因是共通的:一是参与竞拍的门槛太低,二是买卖双方信息不对称。综合起来,就有了“钻空子”的空间。
比如,原先由于竞拍门槛低、不限购,竟催生了一门专给法拍房“抬价”的灰色生意。因为房子拍卖成交价格越高,债务人还债的负担会相应减少,于是有团队利用买来的身份证信息参与竞拍,专为抬高竞拍价,再向债务人索要“中介费”。
更有甚者,该灰产从业人会专门安排“债权人”或租客强占房屋,在逼迫买受人缴纳高额“腾退费”后才给腾房。可以想见,由于过去执行难,如此“花钱消灾”“息事宁人”的案例并不少见。
新规的执行将有针对性地破除这些困境。
首先,执行法拍房限购政策,将大大提高竞拍门槛,想用外地身份证来操纵竞拍流程几乎不可能。其次,明确了法院对于“腾退交付”的责任,将大大震慑不法分子,有力保障买受人的合法权益。
那除了交付以外的其他问题呢?比如所拍房屋的产权归属、税费缴纳、使用情况谁来核验?需要咨询、看房的时候,谁来接待引领?有些专业信息,如果不是内行很难弄清楚。对于这些法拍房领域信息不对称的陈年痼疾,最高法也在用“司法拍卖辅助”着力破解。
《意见》指出,严格贯彻落实《最高人民法院关于加强对司法拍卖辅助工作管理的通知》,由高级人民法院制定拍卖辅助机构管理办法,建立名单库并规范委托拍卖辅助机构开展拍卖辅助工作。
这意味着,日后将有专业的拍卖辅助机构,来帮助买受人确认法拍房的相关情况,为买受人提前扫清可能存在的“陷阱”。这些辅助机构并非普通意义上的房屋市场中介,而是要接受法院执行部门和司法技术部门的监督,承担相应的责任。
这些政策措施如能落实到位,相信类似“深漂”阳女士遭遇的各种困扰,将会大为减少。
回溯法拍房的初衷,一方面是为了清偿债务、维护债权人权益,另一方面也是为了部分增加住宅供给、解决居民有效的住房需求,这本应是两全其美、利国利民的好事。然而,由于市场环境变迁,制度规定老化,法拍房的漏洞一度被钻了空子,反而成为催生灰色产业、给国计民生“添堵”的存在。
如今,相应法律法规及时出台,堵上了法拍房的漏洞,既让我们的生活里少了一些“坑”与“陷阱”,又让国家“房住不炒”的大政方针更好贯彻施行。这正是:漏洞该堵要堵,改革永不停步。
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