法治日报全媒体记者黄辉 通讯员林玉萍 陶覃婧
一年前,江西怡和源房地产开发有限公司(以下简称怡和源公司)前法定代表人卷款失联,留下964笔债务,公司严重资不抵债,在建的两个住宅小区沦为烂尾楼。
经过300多个昼夜的不懈努力,江西省芦溪县人民法院通过破产重整和“府院联动”,剥丝抽茧理清债权债务,筑巢引凤引进重整投资人盘活资产,成功化解了这场涉及1000多名债权人、标的高达10多亿元的纠纷。
老板跑路项目被迫暂停
城中心小区沦为烂尾楼
怡和源公司开发的天悦城、玺悦城住宅小区地处芦溪县新城区中心袁河边上,地理位置优越,原本是芦溪县房地产市场的新标杆。
2018年12月,持有该公司85%股权的前法定代表人罗某卷款失联,导致公司账上的钱款不足以支付到期工程款,天悦城近700名业主的房屋产权证书无法办理。同时,后续开发项目也无法正常进行,尚未完工的天悦城和刚开建的玺悦城不得不停工,面临沦为烂尾楼的境况。
几百名小区业主和购房者陷入巨大恐慌,纷纷围堵怡和源公司售楼部要求退款,并聚集到县政府信访请愿,社会反响很大。
截止到2019年3月31日,怡和源公司经初步审计,资产总额为3.96亿元,负债总额4.6亿元,净资产为-0.66亿元;截止到同年8月31日,申报债权共计964笔,申报金额达10.14亿元。债务人所有的4宗土地使用权及天悦城在建工程均已办理抵押登记,涉及22件诉讼案件,房屋、车辆、银行账号被8家法院查封,所有涉诉案件均未能获得清偿。
破产重整带来一线希望
筑巢引凤引入外部资本
2019年4月9日,债权人肖某以怡和源公司不能清偿到期债权为由,向芦溪县法院申请怡和源公司破产重整。
芦溪县法院在萍乡市中级人民法院的指导下,认真研判案件通过破产重整处置的必要性和可行性。据计算,若怡和源公司进行破产清算,普通债权所能获得的清偿比例仅有8.79%,将极大损害普通债权人的合法利益。
此外,天悦城、玺悦城地处芦溪县新城区中心,前瞻公园、博物馆,临近县体育中心和县外国语学校,地理位置优越,在前法定代表人失联之前,房屋销售形势较好,且还有库存地块待开发,后期盈利能力较强,具有重整价值。
“要让企业尽快进入破产重整程序,把涉及怡和源公司的系列纠纷维权路径引入法治轨道。”萍乡市中级人民法院院长张雪群为此案“把脉开方”。他提出,只有通过筑巢引凤,引入外部资本,由其投资先把房子建起来,才有机会让企业起死回生。
2019年7月4日,芦溪县法院依法裁定怡和源公司破产重整,并指定江西鸿天律师事务所为破产管理人。此后,管理人对外发布怡和源公司重整案招募投资人公告,获得两家意向投资人报名。
“如果房价维持当前水平,开发销售能达到预期目标,偿还怡和源公司所欠全部债务后,还具备一定盈利空间。”投资人正是看中了怡和源公司存货中的优质资产而愿意冒险接盘。
2019年9月2日,怡和源公司第一次债权人会议确认了芦溪县建安工程有限公司、萍乡市天宇房地产开发有限责任公司为怡和源公司联合重整投资人。
这标志着怡和源公司重生迈出了重要一步。
府院联动凝聚多方合力
柳暗花明让多输变多赢
“玺悦城容积率要调整,承建单位不配合验收,土地因被抵押办不了预售许可证……”在重整过程中,管理人团队经历了意想不到的困难和挫折。
为突破这一道道难关,芦溪县法院以“府院联动”工作机制为抓手,在法律框架内主导司法程序,让政府适时参与破产重整程序各个环节,推进破产重整工作顺利进行。
芦溪县委、县政府高度重视,专门成立了由县委副书记任组长,芦溪县法院和县各相关局室负责人为成员的芦溪县怡和源公司遗留问题处置领导小组。
怡和源公司出现危机后,县委、县政府处置及时,使得公司架构和人员均较完整,为破产重整打下基础。破产重整程序启动后,处置领导小组领导先后召开8次协调会议,专门研究讨论破产重整中遇到的困难,组织协调政府各部门帮助管理人、投资人解决承建商不配合房屋验收、土地被抵押、银行担心风险太大不肯开通按揭贷款、房屋预售许可证办理条件不足、容积率调整等一系列问题,为公司破产重整提供了强有力的支持与保障。
怡和源公司最大的债权人是吉安某小额贷款有限公司,其享有以玺悦城项目的两宗土地使用权和天悦城在建工程为抵押的1亿余元债权。
在芦溪县委、县政府和芦溪县法院的多方协调下,投资人、管理人以分阶段清偿债务的方式与该贷款公司多次进行磋商,最终双方签订了《别除债权清偿协议》,以分步实施、分段解除土地和房屋抵押的方式偿还债务,即每清偿1000万元,贷款公司按照每平方米1500元的标准协助办理相关预告登记手续;清偿金额累计达到6500万元时,同时解除一宗土地使用权抵押等。截至2020年4月30日,已累计清偿贷款公司债权4200多万元。
同时,投资人与管理人一起精心制定重整计划债权受偿方案和继续经营方案,力争使怡和源公司尽快恢复持续经营能力和盈利能力。执行上述两个方案所需资金则主要由销售剩余已建房屋的售房款、未来待开发玺悦城项目的售房款以及投资人提供的重整资金这三部分组成。
2020年5月25日,芦溪县法院裁定批准怡和源公司重整计划。根据该重整计划,担保债权、职工债权和税款债权及20万元以内的普通债权将得到全额清偿,普通债权超过20万元以上的部分将得到60%的清偿。
2020年6月,怡和源公司玺悦城项目工程如期施工,并已完成第一批房屋预售,销售金额约2亿元,预计将建成住房750多套。企业重新获得盈利能力,企业职工及债权人的合法利益得到了最大限度保护。
审理好破产案件特别是房地产企业破产重整案件,当地党委、政府的高度重视和大力支持是前提,精准研判企业具备重整价值是基础,“府院联动”凝聚多方合力是重要保证,这在怡和源公司重整案中得到了充分体现。
“怡和源公司破产重整案的成功,有效化解了该公司遗留问题可能引发的重大风险,给我们在挽救困难企业时提供了一个有效的选项,要通过法律途径,优化营商环境,支持民营经济发展。”芦溪县委常委、政法委书记欧阳卫华高度肯定了怡和源破产重整案的价值。
“该案还是以个案推动建立‘府院联动’常态机制的典型。”芦溪县法院院长苏根荣说,在怡和源公司破产重整案中,芦溪县法院向县委、县政府提出司法建议,推动建立企业破产“府院联动”常态化机制。
萍乡中院院长张雪群在芦溪调研时表示,怡和源公司破产重整案是萍乡首例涉房地产企业破产重整成功案件,下一步,萍乡市两级法院将及时总结提炼,形成可复制、可推广、可借鉴的工作经验,进一步优化萍乡市营商环境。
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