浙江省温州市某房地产开发公司通过“楼书”与“产品品鉴会”宣称,自己开发建设的楼盘绿地覆盖率高,买房赠送面积。
这样的宣传被浙江省温州市市场监督管理局认定为发布虚假广告行为。依据法律规定,温州市市场监督管理局对该楼盘开发商开出一张行政处罚罚单,金额为86.6万余元。
房开公司不服处罚,于2015年9月1日向温州市鹿城区人民法院递出一纸行政诉状,要求法院判令撤销该处罚决定。
2016年2月17日,温州市鹿城区法院一审认定房开公司利用广告对商品做虚假宣传行为成立,温州市市场监督管理局的处罚合法,驳回了房开公司的诉讼请求。
标示“绿地”原是楼盘
“悦江锦园”(又名“时代滨江”)是温州市一处高品质住宅区,由温州某房地产开发公司开发建设。
2013年1月,房开公司印制、分发涉案楼盘的“楼书”,该“楼书”对楼盘规划红线外的周边楼盘、绿地、道路、河流等环境、空间布局作了比较详细、形象的标示,但却将该楼盘规划红线外西南角方向,且与该楼盘相邻,实际上为安置房(部分已建成)的楼盘用绿色植物标示。
2013年4月20日,房开公司又举行了涉案楼盘的产品品鉴会。在活动期间,房开公司以“望江”户型(137m2)为例,称“建筑面积约137m2≈171.6m2”,其展示的户型结构图上标示为书房图样(全赠送:12.44m2)的位置,对照测绘公司出具的该楼盘对应的“分层分户平面图”,实际上是一个U字型镂空。
在楼书中,房开公司也将“望江”户型(137m2)的该U字型镂空位置在户型结构图上标示为书房图样。
房开公司的宣传吸引了大量消费者。
温州市民曾先生称,自己被房开公司宣称的“环境优雅、绿化覆盖率达到66.6%,所有绿地及公用设施均为小区专享,系温州顶级豪宅品质住宅区……”的广告所吸引,尤其是看到了诱人的户型图和超大赠送面积的结合宣传,之后他又参加了房开公司组织的产品介绍会,观看了售楼处实景沙盘、听取了房开公司销售人员的详细介绍,随后与房开公司签订了《商品房买卖合同》,购买该小区一处房产,合同中载明全赠送面积29.57平方米,半赠送面积11.66平方米。
曾先生付了购房款后才知道“真相”:房开公司所称的绿地要开建安置房,全赠送面积也只是一个结构性空井,自己搭建房屋就属于违章建筑。
房开公司被罚86万余元
在“楼书”、“产品品鉴会”中,房开公司声称的绿地变成了安置房,赠送面积落了空,像曾先生一样认为自己“被骗”的众多业主向温州市市场监督管理局联名举报,称房开公司在售楼时发布虚假广告。
接到举报后,温州市市场监督管理局即着手调查,并于2014年12月6日应房开公司要求举行了听证会。
2015年6月5日,温州市市场监督管理局作出《行政处罚决定书》,认为房开公司发布涉案楼盘楼书和产品品鉴会的广告内容与事实不符,其行为已违反了广告法相关规定,构成发布虚假广告违法事实,依法罚款866490元,上缴财政。
2015年9月1日,房开公司不服行政处罚,向温州市鹿城区法院起诉温州市市场监督管理局,要求法院判令撤销该处罚决定。同年10月15日,鹿城区法院开庭审理了此案。
庭审中,房开公司认为其发布楼书、组织产品品鉴会活动的行为不属于广告法所称的广告,市场监督管理局适用广告法对其进行处罚属于适用法律错误。
房开公司称,楼书、品鉴会应当属于宣传资料,将其定义为“广告”于法无据。“全赠送面积”意在强调相应空间具有技术上的可拓展性,是可以被改造成书房的,并不存在技术上无法改造成书房的情形。既然技术上可操作实现,那么就不存在欺骗一说。
法院认定楼书等属于广告
鹿城区法院审理认为,广告法修订于2015年9月,修订前,广告法规定的“广告”,是指商品经营者或者服务提供者承担费用,通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。
商品经营者或者服务提供者承担费用,通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告,不论其形式具体如何,都应在修订前的广告法的调整范畴。
本案涉案楼盘的商品房属于商品,房开公司作为该商品房的经营者,承担费用,通过印发楼书、举办产品品鉴会等形式,目的在于直接介绍其所推销的商品房,故涉案楼盘的楼书、产品品鉴会,属于修订前的广告法调整的广告。
此外,涉案房开公司楼书中,楼盘规划红线外西南角方关于绿色植物的标示与该位置实际上是安置房楼盘不一致。
法院认为,购买商品房是消费者生活中的重大事项,而商品房所在楼盘周边的环境、空间布局等系评判该楼盘及商品房品质的重要标准,所以商品房经营者应尽量如实对楼盘周边的环境、空间布局等进行标示,以便于购房者充分了解商品房的相关情况,使购房者作出符合其真实意愿的决策。
但是,商品房宣传广告推销的商品毕竟是楼盘规划红线内的商品房,楼盘规划红线外的环境、空间布局情况,有时难以确定一个合理的距离界线,如果一律要求商品房经营者在商品房宣传广告中全部做到详细、具体的标示,确属过于苛刻,故在一般情况下,不将楼盘规划红线外的环境、空间布局情况作为判断广告是否虚假的内容,除非存在刻意的隐瞒和误导。
本案中,涉案楼盘西南角方向的安置房楼盘,与涉案楼盘相邻,面积较大,且部分已建成,属涉案楼盘周边的重要楼盘。房开公司在涉案楼盘的楼书中,已将该楼盘周边的环境、空间布局情况作了比较详细、形象的描述,标示了其他重要楼盘、绿地、道路、河流,但却未将上述安置房楼盘标示,而用绿色植物标示,明显是误导消费者认为该地块上并无建筑物,为绿地。房开公司以购房者应尽合理注意义务等为由,力图免除其在宣传广告中应如实标示的义务及未如实标示的责任,与法不符,法院不予支持。
法官给购房者的提醒
关于房开公司在楼书、产品品鉴会中提到的“全赠送”面积,法院认为,房地产开发企业作为商品房的开发、经营主体,具备较高的房屋建筑领域的专业技术能力与法律知识水平,其本应当为广大购房者提供优质、周到的服务,而不应当利用自身优势误导和欺骗购房者。
本案中,所谓“书房”实际上是一个U字型镂空,房开公司对此解释为技术上的可改造性。事实上,商品房的平面图是经过相关部门严格审批的,购房者是否可以将本不属于商品房范围内的镂空部位改造为书房,纳入商品房范围内,不仅仅涉及技术上的可改造性问题,还涉及到法律上的合法性等问题,需要进行全面、慎重的论证。
房开公司仅以技术上具有可改造性,草率地将该镂空位置标注为书房,并以所谓“全赠送”面积进行宣传,误导购房者认为将该镂空位置改造为书房不存在技术上的障碍及法律上的风险。
房开公司提出其是在结合其他宣传内容,并告知购房者“标注面积仅供参考”及意在强调相应空间具有技术上的可拓展性、房开公司不另就后续拓展收取款项的具体宣传语境中对上述所谓“书房”进行宣传,没有欺骗和误导消费者的主张,与法不符,法院不予支持。
鹿城区法院认为,房开公司上述行为构成了利用广告对商品作虚假宣传,根据法律规定,市场监督管理局有权对房开公司处以广告费用3倍的罚款,事实认定清楚,适用法律正确,而且在处罚前举行了听证程序,故而一审驳回了房开公司的诉讼请求。
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