本报记者 黄辉
本报通讯员 陶然
开发商承担阶段性担保后,能否要求解除购房合同并收回房屋?近日,江西省南昌市西湖区人民法院审结了一起房屋买卖合同纠纷,法院以房屋买卖合同已履行完毕,且案涉房屋处于查封状态,原告开发商承担阶段性担保责任后仅享有担保追偿权为由,依法判令房屋买卖合同不予解除,被告赵某支付某开发商代偿款621542.89元、违约金44660.89元。
法院查明,2012年7月,某开发商与赵某签订《商品房买卖合同》,合同明确约定:房屋总价款为893216元,首付款273216元,余款62万元办理银行按揭贷款。如买受人未按期归还银行按揭贷款本息,银行要求出卖人承担保证责任的,出卖人在接到银行的书面通知后两年内均有权随时解除与买受人签订的本合同,收回所卖房产另行出售,同时买受人应按本合同总金额的10%向出卖人支付惩罚性违约金。合同签订后,赵某向某开发商支付了首付款。
2013年5月,赵某与某银行签订了《个人购房借款及担保合同》,向该行借款62万元,贷款期限为360个月,开发商为该笔贷款本息承担阶段性担保。后因赵某未按约支付按揭款项,某银行向某开发商发出《履行连带保证责任通知书》,并从某开发商在该行的保证金账户直接扣划了赵某贷款本息621542.89元。为此,某开发商诉至法院,请求依法判令解除涉案《商品房买卖合同》,赵某支付违约金89321.6元,开发商退还赵某购房款182351.51元。
法院认为,按照双方的合同约定,如果赵某未按期归还银行按揭贷款本息,银行在要求开发商承担保证责任的情况下,开发商本有权解除《商品房买卖合同》。但案涉房在本案起诉之前已被其他3家法院查封,如果按照合同约定解除双方的买卖合同,涉案房将重新回转至某开发商所有,将极有可能侵犯其他中债权人的合法权益。因此,对开发商要求解除买卖合同的诉请不予支持。但某开发商作为借款合同的担保人,为赵某代偿了涉案房抵押贷款本息621542.89元,赵某应当归还给某开发商。对于原、被告间在购房合同中约定的违约金为购房总价款的10%,标准过高,酌情调低为合同总价款的5%即44660.89元。
据此,法院依法作出上述判决。判决宣判后,原被告均服判息诉。
开发商承担阶段性担保后仅享有追偿权
法官庭后表示,近年来,由房地产开发商、购房者和银行共同参与的按揭贷款业务发展迅速,银行通常会要求开发商提供阶段性担保以保障信贷资金的安全。而开发商为了保障自身的权益,往往在房屋买卖合同中约定其承担阶段性担保后享有解除合同、收回房屋的权利。随之而来的问题是,开发商为停供、断供贷款的购房者向银行承担保证责任的情况屡屡出现。如何防范为购房者按揭贷款提供阶段性担保所带来的风险,开发商承担阶段性担保后能否解除购房合同并收回房屋,已成为开发商不得不面对和解决的难题。
法官认为,开发商承担阶段性担保责任后仅享有担保追偿权,无权解除购房合同并收回房屋。在房屋买卖合同中,购房者的义务是支付购房款,出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。购房者采取首付+贷款的方式支付了全部购房款,履行了其支付购房款的合同义务,而开发商也依约交付了房屋,此时双方均按照合同约定履行了各自义务。在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下,开发商显然无法行使约定解除权。
另一方面,法律并未赋予开发商法定解除权。开发商法定解除权仅限于购房者迟延支付购房款之情形,而开发商承担阶段性担保责任后,法律并未赋予其法定解除权。否则会导致购房者已经办理完预告登记的房屋转移给开发商,等同于“流质”,为法律所禁止。
此外,司法实践中,开发商行使解除权常常存在现实障碍。购房者常常为诸多案件的被执行人,所购房屋办理了所有权初始登记,时常出现其他法院预查封和轮候预查封的情形,或者存在购房者将所购房屋出售给案外人,涉及善意第三人之权利义务。如本案中涉案房在起诉之前就已被其他3家法院查封,如果按照合同约定解除双方之间的买卖合同,显然将极有可能侵犯其他案件中债权人的合法权益。因此,开发商承担阶段性担保后,如解除购房合同并收回房屋,势必会因为查封问题或者涉及第三人权利义务,导致执行难。
法官表示,在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下,购房者依法对涉案房产享有物权期待权,即便开发商承担阶段性担保责任,其仅对赵某享有普通债权,不享有物权请求权。此时,开发商仍享有救济途径,即享有担保追偿权,可以向购房者主张担保追偿责任,要求购房者返还其代偿的贷款本息并承担违约责任,从而有效保障开发商的合法权益。
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