赵 纲
【案情】
大力公司(乙方)与沈阳市某区土地房屋征收管理办公室(甲方,以下简称征收办)签订《国有土地上房屋征收补偿协议(货币补偿)》。第七条补充条款约定:乙方收到甲方支付的征收补偿总款的80%后,三日内将土地和房屋搬离腾空,交付给甲方;乙方未在约定时间内腾空房屋的,从逾期之日起向甲方支付一定比例的违约金。协议附件部分的非住宅补偿(助)费明细表中载明:停产停业损失补偿费无。大力公司收到征收补偿款的80%后开始搬离,因部分房屋出租给银港宾馆,而该宾馆拒绝搬迁,大力公司未按期腾空全部被征收房屋。后银港宾馆与征收办签订《国有土地上房屋征收补偿协议(货币补偿)》,约定了停产停业损失补偿数额。银港宾馆腾空被征收房屋后,收到相应补偿费。大力公司催付未果,遂起诉。
【分歧】
第一种意见认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,被征收人仅指被征收房屋所有权人,故承租人非为房屋征收中停产停业损失的补偿对象,其因房屋被征收而受到的损失,应按照出租人与承租人的民事法律关系进行处理。第二种意见认为,根据合法权益受到损害应得到赔偿的原则,经营用房的承租人有资格与房屋征收部门签订补偿协议并取得相应补偿。笔者同意第二种意见。
【评析】
一承租人合法权利应予征收保护
1.对象所属。从行政诉讼保护的对象来看,一是行政行为相对人,二是利害关系人。经营用房的承租人属于其他有利害关系的人,其利益应依法给予保护。
2.法理基础。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,补偿的范围包括对征收房屋价值的补偿搬迁临时安置补偿及停产停业损失补偿。所有权人如将房屋直接进行生产经营,计算征收补偿时停产停业损失当然涵括在内;而当被征收房屋的所有权人为出租人时,其对停产停业损失补偿之主张上并没有实际利益为基础,而承租人却为合法利益实际受损的一方,此情形下房屋本身的价值补偿可与停产停业损失分别计算。个人利益因公共利益受损应得到补偿实为相关法律确定的基本原则,《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为行政法规,其立法主旨在于规范行政机关的征收行为,而不是减损相关利害关系人之合法权益。
3.实践需要。实践角度看,房屋搬迁过程无疑需要承租人的配合,且关于停产停业损失的计算,只有承租人能够举出相应证据。在征收补偿工作中将承租人排除在协商之外,而强行要求对经营活动并不知情的房屋所有权人代承租经营者主张权利,显不符合公平原则,也易产生新的矛盾纠纷,阻碍正常的搬迁进程。
二承租人为房屋征收补偿对象
《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然确定了征收部门与房屋所有权人之间的征收法律关系,但亦并未排除其他合法财产权因房屋征收而受到损害的公民法人或者其他组织,与房屋征收部门形成合法的补偿法律关系。因此,被征收房屋的承租人亦具有主张补偿并获取停产停业损失的资格。本案中,大力公司与征收办签订《国有土地上房屋征收补偿协议》后,承租人银港宾馆拒绝搬迁。此后,征收办又与承租人签订了关于停产停业损失补偿的协议,笔者认为,该协议并不违反法律规定,同时亦表明了房屋征收部门对承租人补偿地位的认可。
三房屋征收估值不应包含停产停业损失
1.估值方法。征收办提出需扣除已给付的银港宾馆停产停业损失的依据为,对银港宾馆使用收益法评估房屋评估价值金额已包含停产停业损失。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款第二款之规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法收益法成本法假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
2.两个项目。收益法虽是估价师对有经济收益的被征收房屋价值进行评估所选用的方法,但被征收房屋价值与被征收房屋停产停业损失是不同的评估项目,采用该方法评估不意味着房屋评估价值中已包含被征收房屋的停产停业损失,且大力公司与征收办所签协议附件部分的非住宅补偿(助)费明细表中载明:停产停业损失补偿费无。既然大力公司与征收办所签协议并未包含停产停业损失,其关于该宾馆房屋使用收益法评估房屋评估价值金额包含了停产停业损失的辩解,则无事实与法律依据。征收办在支付给案外人银港宾馆停产停业损失补偿费后,无权要求将该部分补偿款从应给付大力公司的房屋征收补偿尾款中扣除。
四类案审理注意事项审理类似案件还需注意两个方面
一是承租人的范围不宜过分扩大,仅限于符合法律规定的经营用房的实际经营者,对于住宅的承租者,则不应成为安置补偿对象。二是承租人仅限于承租并实际经营人,即实际受到损失的经营者,出租人转租人因无利益基础,不应认定其在房屋征收过程中具有独立之主张补偿权利。本案裁判具有积极的提示意义。一是敦促行政机关履行行政协议。各协议均是当事人的真实意思表示,不违反法律规定,本案判决征收部门按协议履行支付补偿款的义务,目的在于督促行政机关按照约定内容履行协议。二是鼓励征收部门与各利害关系人充分进行协商,防止工作中因方法过于简单而损害相关利害关系人之合法权益,衍生诉讼事件。
(作者单位:辽宁省沈阳市和平区人民法院)
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