黄 涛
【案情】
鹏汇公司与齐娜公司签订租期5年月租金94万元的房屋租赁合同,并明确未经鹏汇公司书面同意,齐娜公司不得将承租的商铺转租转借给第三方使用。同日,双方签订补充协议,就租期内以“零租金”计收租赁费用齐娜公司按期支付管理费达成一致。
合同签订后,齐娜公司将房屋交给其入股的图卡诺公司进行经营。鹏汇公司以齐娜公司违反合同约定,将案涉房屋交付他人使用为由,向齐娜公司邮寄送达合同解除通知书。其后,鹏汇公司诉至法院,要求确认租赁合同已解除,并要求齐娜公司按照月租金94万元的标准支付至实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。
【分歧】
齐娜公司违反合同约定将房屋交给第三方使用导致租赁合同已经鹏汇公司行使解除权为由解除的事实毋庸置疑,但关于齐娜公司是否应当按照94万元的月租金标准支付房屋占有使用费,存在两种意见:
第一种意见认为,房屋占有使用费的本质是房屋所有权人依法享有的对房屋的占有使用收益处分等权益受到侵害后,侵害人给予的经济补偿。鹏汇公司依约行使合同解除权后,双方合同已经终止,齐娜公司基于合同取得案涉房屋的合法使用权基础已经丧失。齐娜公司继续占有案涉房屋的行为有碍鹏汇公司房屋所有权的行使,该公司有权要求齐娜公司自合同解除之日起至返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费,按照补充协议约定的租金标准并不能对鹏汇公司的损失造成补偿,故应按照双方原有的租金合意认定房屋占有使用费。
第二种意见认为,双方当事人已经形成了5年租期内零租金的合意,前述合意的产生系鹏汇公司以整体发展案涉房屋所在区域的商业经济为目的商业行为与齐娜公司的投资行为之契合,此契合正是本案双方当事人存在的特殊关联。在法院判决齐娜公司返还房屋之前,房屋占有使用费按照原合同约定的月租金标准执行有失公平,应当给予鹏汇公司更多的举证证明责任,在其未对存在的损失进行举证的情况下,应承担举证证明不能的后果,主张房屋占有使用费的诉讼请求应当予以驳回。
【评析】
笔者同意第二种意见。
第一,鹏汇公司未举证证明其他损失的情况下,合同约定的零租金标准可以作为房屋占有使用费的参考依据。承租人与出租人的租赁关系解除后,承租人继续占用使用案涉房屋的行为已侵害了出租人的物权,出租人基于此可以向承租人主张支付房屋占有使用费。司法实践中,对合同解除后承租人继续占有使用租赁房屋给出租人造成的损失,一般以双方约定的租金标准进行衡量。但鹏汇公司按照变更前的租金标准主张房屋占有使用费有违双方当事人5年零租金的一致意思表示,因此,鹏汇公司应对其损失另行举证,在其未举示证据证明存在其他损失的情况下,应承担举证不能的责任,可以零租金标准进行主张。
第二,鹏汇公司的损失应当以齐娜公司的违约行为是否阻碍了租赁合同目的实现为衡量标准。鹏汇公司之所以愿意以零租金条件招揽承租人,主要目的是通过入驻企业的商业经营聚集商业人气形成商业规模。本案中,图卡诺公司的经营行为直接促进了案涉房屋所在区域的商业发展,并从客观上形成了一定的商业客户规模,因此,齐娜公司的违约行为实际上并未影响鹏汇公司合同目的之实现。从规范鹏汇公司不诚信的交易行为对齐娜公司的违约行为予以惩戒的角度出发,第二种处理意见较为妥当。
第三,鹏汇公司主张损失赔偿的确定应结合齐娜公司违约的主观过错程度及合同履行情况等因素考虑。齐娜公司违反合同约定将案涉房屋交付图卡诺公司使用的行为固然是导致合同解除的直接原因,但齐娜公司与图卡诺公司的经营范围一致,且图卡诺公司对案涉房屋的装修使用等均符合鹏汇公司与齐娜公司的合同约定,并未实际损害租赁物,亦未实际损害鹏汇公司的物权;从合同履行情况的角度看,齐娜公司虽然未实际使用案涉房屋,但齐娜公司系图卡诺公司的股东,图卡诺公司每月亦按约向鹏汇公司支付了管理费,未对合同履行造成严重影响。因此,笔者认为,采取第二种处理意见,更体现了实质公正。
(作者单位:重庆市江北区人民法院)
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