委托中介“独家销售”房主反悔被判违约

本报记者罗莎莎 通讯员顾建兵 马剑梅

房东签下“独家销售”合同,委托中介公司卖房,事后却又反悔,不再卖房。这种情况下,要赔违约金吗?

2018年5月28日,江苏省南通市的余女士夫妇作为甲方与南通某中介公司作为乙方签订了一份“独家销售”合同,约定甲方委托乙方独家代理出售其所有的一套三居室,委托房价款为114.2万元,委托期限从2018年5月28日至9月28日。双方约定,乙方先行向甲方支付限时出售定金人民币2000元,在签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》当日甲方应向乙方支付推广费,数额为房地产成交总价的1%。

双方还约定,若乙方未能在协议约定的期限内找到买方,乙方不得收取推广费,同时甲方可不返还乙方已支付的限时出售定金。如甲方违约,甲方应返还乙方已经支付的2000元限时出售定金,并向乙方支付委托房价款2%的违约金。该合同上应由余女士丈夫签名的地方均由余女士代签。合同签订当日,中介公司将2000元定金汇入余女士的银行卡内。

此后,中介公司重点推介该房源并积极联系买受人。2018年8月6日,余女士以其丈夫不同意出卖房屋为由通知中介公司不再卖房。后双方为后续问题,不能达成一致意见,中介公司遂将余女士诉至南通市经济技术开发区人民法院,要求返还限时出售定金2000元并支付违约金22840元。

庭审中,余女士辩称,因其丈夫未在合同中签名,故该合同未发生效力,只肯退回中介公司已经支付的2000元限时出售定金。

法院经审理认为,根据双方约定的内容看,系中介公司向余女士提供订立出售房屋合同的媒介服务,余女士支付推广费作为报酬,应认定为居间合同,且为双方真实意思表示,合法有效。余女士签订合同未取得丈夫的授权,且事后也未经丈夫追认,该合同对余女士的丈夫不发生效力,但合同在余女士与中介公司双方签字、盖章后即成立并发生法律效力,故余女士辩称因其丈夫未在合同中签名,致该合同效力未定的理由不能成立。中介公司作为专业的房屋中介,在审查发现余女士欲出售的房屋归余女士夫妇共同共有,仍同意余女士代其丈夫签名,导致存在其丈夫将来不同意卖房的风险,故不能以全部中介服务费确定其将来的损失。余女士在中介公司寻找到实际买房人前已撤销委托,致中介合同无法继续履行,余女士应退还收取的2000元定金,中介公司在客观上并未提供协助签订房屋买卖合同、办理交房手续等后续服务,且未能提供证据证明为从事居间活动所支出的费用,故对于余女士应支付居间服务佣金的具体数额,酌情确定房款1%即11420作为余女士承担的违约金。

据此,法院判决余女士返还中介公司限时出售定金2000元并支付违约金11420元。中介公司不服,向南通市中级人民法院提起上诉。南通中院审理后维持原判。

签订委托卖房合同要慎之又慎

该案二审承办法官戴志霞表示,签订独家销售委托合同后,中介公司从信息发布、看房、到谈判、签约等方面会比普通的房源投入更多的人力和物力,比如通过刊登广告、派发单等多种方式对外推介宣传,以尽快打开销售渠道,同时销售人员也会在第一时间尽心尽力地向购房者推荐,以提高该套房源的成交机会。

因此,在房屋销售过程中,如果委托人不想卖了,此时中介公司已付出了一定的劳动,除了有先前所作宣传推介的损失,还会丧失其通过居间服务获取相应佣金的权利,故委托人应承担相应的违约责任,同时因为中介公司在客观上尚未提供协助签订房屋买卖合同、办理交房手续等后续服务,故对委托人应支付居间服务佣金的具体数额,应根据实际情况酌定考虑。

法官提醒,卖房人在签订委托卖房合同前,一定要慎之又慎,因为一旦签字,合同生效后,只要违约就要承担违约责任,同时卖房人在签订委托协议时,还要仔细看清合同条款的每一项,特别是签订独家委托时,要特别注意违约条款,以免因疏忽而违约。