法治日报全媒体记者陈东升 通讯员徐巧玲 张丹
“你租给我的房子根本没法儿开超市,我要和你们解除合约!”“签约时白纸黑字写着房子就是工业用房,签了8年合同,你现在反悔已经违约了!”近日,浙江省湖州市安吉县人民法院递铺法庭受理了一起租赁合同纠纷案,承办法官巧用民法典打破僵局,达成“同意违约方解除合同,同时承担违约金10万元”的调解协议。 2020年1月,安吉某商场为扩大经营,在考察了安吉县递铺街道后,很快确定了安吉某公司名下的一处约800平方米的房屋,并签订租赁合同,约定某公司将房屋出租给某商场使用,租赁期限为6年,租金每年30万元。
“当时合同上明确写着租赁标的物为‘工业用房’,商场方对此也没有异议。合同签订两天后,商场负责人叶某就按约支付租金30万元。”某公司负责人朱某表示,“4月,我们又签订了补充协议,约定将租期延长到8年,同时约定第六年及第七年的租金提高到32万元,第八年的租金是34万元。” 然而,叶某在办理审批相关手续时,却被告知案涉厂房系工业用房,不得用作商业用途经营超市。于是叶某向朱某提出解除合同并退还租金,遭到拒绝后诉至安吉法院,请求解除合同并退还租金30万元。叶某认为,自己非恶意解除合同,而是因为经营商场的合同目的无法实现,继续合同会给自己造成巨额损失。
法院经审理认为,双方租赁合同的合同目的已然实现,租赁合同中明确约定案涉厂房为工业用房,朱某并不存在蓄意隐瞒等违约情形,叶某起诉所称无法经营商场的合同目的仅是其单方的使用目的,故叶某认为的“一方违约致使合同目的无法实现”并不构成其合同解除的法定要件。民法典明确了违约方一定的合同解除权,但也必须承担相应的违约责任。本案中,案涉合同租赁的土地为工业用地,而某商场经营超市为商业用途,其使用案涉土地经营超市违反了法律规定。 承办法官组织双方进行调解,经过明法析理,双方达成解除合同的一致意思表示,因双方约定违约金60万元过高,且叶某也已产生了一年的租金及其他损失,朱某最终同意某商场承担违约金10万元。
法官表示,调解打破合同僵局的目的在于公平与效率优先于合同的形式稳定性。本案中,若不打破僵局,叶某将继续承担经营成本却无法正常运营超市;朱某公司的房屋也将长期处于闲置状态。此种情况下,如果强制要求违约方继续履行合同,叶某将持续扩大损失,超市扩张项目长时间搁置;朱某也将面临剩余7年合约无法履行的风险。
对于不能履行的交易,以鼓励交易的名义强制履行,并不是鼓励交易的真义,以裁判方式赋予违约方叶某解除合同的权利,有利于实现实质正义,促进市场经济发展。如在合同履行过程中确实发生了相关非属于不可抗力及情势变更的中断事由,致使己方履行意愿严重降低,亦可以及时与相对方协商,减少相应损失。在确实出现合同僵局情形下,再依法向具有管辖权的人民法院提起诉讼,以请求法院实现个案权益的平衡与救济。
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