物业纠纷,为何“受伤”的总是业主

法治日报全媒体记者黄辉 通讯员陶然

“买房一时、住房一世”。随着人们对居住舒适度要求的逐步提升,推动物业管理企业必然朝着标准化、规范化、专业化的方向发展。一些物业纠纷虽然案情并不复杂,但涉及民生、关乎民情,影响面较大,处理不当容易引发不良社会后果。

江西省南昌市西湖区人民法院经调研发现,涉物业纠纷案件中,业主的败诉率一直居高不下。该院2019年、2020年及2021年前9个月分别受理物业纠纷案件465件、571件、410件,案件类型主要集中在催收物业费,且业主败诉率一直都在95%以上。为什么物业纠纷中往往以业主败诉结案?为何“受伤”的总是业主?剖析其中深层次原因,对更好地维护业主的合法权益,促进物业管理行业的健康长远发展都有所裨益。

邻居“圈地种菜”拒缴物业费涉诉

小唐系南昌市西湖区某小区业主。根据小唐与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》,物业公司为小唐提供物业管理服务,业主按照房屋面积向物业公司缴纳物业费,逾期缴费的从逾期之日起按照每日千分之三的标准收取违约金。

小唐的房屋面积110平方米,按约应缴纳物业费3584元、违约金2508元。但小唐认为小区环境差,特别是部分邻居在小区公共绿地内私自“圈地种菜”,因菜地施肥导致小区臭气熏天,且破坏了小区绿化。小唐曾向物业反映未果,便以物业公司不作为拒缴物业费,双方由此涉诉。

调解过程中,调解员根据事先制订好的调解方案,逐一进行沟通说服。首先,调解员向业主释明,物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为,如果大家都拖欠物业费将导致物业公司经营困难、难以为继,最终房产价值将会贬损;其次,调解员告知业主“圈地种菜”侵犯其他业主权益,影响了其他业主的正常生活,构成侵权,可依法追究其侵权责任;最后,调解员督促物业公司改进工作,提高服务质量,对“圈地种菜”行为应尽到劝阻及报告义务。

最终,在法官的调解下,物业公司同意对“圈地种菜”行为进行劝阻和整顿,并放弃对违约金的诉请。被告小唐将所欠物业费3584元当庭一次性缴清,物业公司随即撤回起诉,双方握手言和。

本案中,法院虽然通过发挥审判能动作用妥善化解了这起物业案件,但也折射出业主凡事都迁怒物业、动辄消极缴费、维权举证不能等问题。

物业服务不是无边界的“黑洞”

据了解,业主因各种理由迁怒物业、消极缴费现象由来已久,反映出部分业主在观念上存在误区。比如,有的业主提出“空置房”没有享受物业服务,拒缴物业费导致败诉;有的业主家中被盗拒缴物业费,被判连利息补齐;有的业主将开发商遗留的历史问题迁怒物业,被判另付违约金;有的业主对漏水、装修、噪声、邻里矛盾等缺乏有效的解决对策,统统归结到物业公司的不作为;还有的业主甚至无理由恶意拖欠物业费……

“凡此种种,不一而足。”办案法官介绍,一些业主没有意识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为,对收取物业费不习惯、不理解,以为物业是无所不包、无所不能的管家,稍不如意就消极缴费予以抗议。事实上,物业服务不是无边界、无底线的“黑洞”,如随意无限扩大物业服务的内涵和外延,多数案件将以业主败诉收场。

多管齐下维护业主合法权益

经办法官表示,为了更好地维护业主的合法权益,从根本上解决物业服务欠费问题,必须发挥政府主导作用,监管部门、人民法院、调解组织、行业协会以及媒体等多方面齐心协力,共同承担应尽的责任与义务,推动物业纠纷及时解决,促进物业管理更加规范健康发展。

——国家立法层面。应进一步细化、完善相关物管法规,推动物业管理进一步规范操作,为法院审理物业纠纷案件提供较为充分的法律依据。

——物业监管层面。物业监管部门要当好指导者、服务者、管理者和监督者,把好市场准入关,提高前期物业企业准入门槛,完善退出机制;加大对物业管理从业人员的培训力度;妥善处理业主的投诉举报,建立有序的物管市场秩序。

——人民法院层面。不断创新物业审判方式,挂牌物业巡回审判点和司法便民服务点,成立专业物业速裁审判团队,开展巡回审判、公开庭审,普及法律知识,营造合法经营、依法维权氛围,实现“审理一案、宣传一片”的辐射效果。

——多元化解层面。创新发展新时代“枫桥经验”,加强法院与行业协会、调解组织联合调解实践,为物业纠纷司法确认开辟“绿色通道”,建立联合调解质量反馈制度,积极将涉物业纠纷的处理融入社会治理体系。

除此以外,还需要借助于各种媒体加大正面宣传和引导。一方面,将民法典等相关法律法规的宣传普及列入重点工作,让业主理解实行市场化、专业化、社会化物业管理的优越性和必然性,理解物业服务对物业保值增值、提高生活工作品质的重要性,使居民树立“花钱买服务”的正常消费观念;另一方面,针对其他业主的违规操作或侵权行为引发的矛盾纠纷,引导业主加强举证意识,提高举证能力,及时保存和收集证据,要求其停止侵权、恢复原状、赔偿损失,积极通过诉讼途径维护自身合法权益。