房东同意退租不等于免除租客违约责任

范瑶

签订房屋租赁合同时,需注意违约责任的相关认定。租客若想提前解除租赁合同,需注意自身行为是否违约及需要承担的违约责任。出租方即使同意租客提前退租、双方解除租赁合同,也并不等同于豁免租客违约责任,其仍然可以按照合同约定向租客收取违约赔偿金。

近日,上海市第一中级人民法院审理了这样一起案件:2019年8月20日,赵某作为出租方与作为承租方的单某签订《房屋出租合同》,约定赵某将名下某房屋出租给单某用于居住,租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月30日止;月租金人民币8600元。该合同约定:“承租方在合同期限届满前,提前解除合同的,出租方可书面通知承租方解除本合同,承租方应向出租方支付数额相当于1.5个月租金(即人民币12900元)的违约金。”

2021年3月4日,单某向赵某发送微信表示打算退租。赵某同意,双方约定2021年6月1日退房。2021年6月2日,赵某在微信中表示,“依据租房合同,现在出租方正式书面通知承租方解除本合同,承租方应向我方支付合同约定的违约金及拖欠房租。”单某表示,前期微信告知提前退租时,赵某并未提出异议并接受了承租方支付的退租前租金,因此单某认为双方已经就退租达成一致,原租赁合同已经提前终止,双方互不违约,并应按实结算押金。赵某则表示同意提前解除合同的前提条件是按照合同约定支付违约金,否则不会同意提前解除合同。

基于此,赵某向一审法院提起上诉,要求单某承担违约责任。一审法院审理后判决:确认单某与赵某签订的《房屋租赁合同》解除;单某支付赵某违约金人民币12900元。

单某不服,向上海市第一中级人民法院提出上诉,请求驳回赵某诉请。

上海市第一中级人民法院认为,依法成立的合同约束当事人诚信、全面履约。本案中房屋租赁合同明确上诉人应租住房屋直至2021年8月31日,上诉人提前退租的行为明显违约,被上诉人接收租金、同意退租并不等同于免除上诉人的违约责任,上诉人认为应免除自身违约责任之主张缺乏事实与法律依据,二审法院不予支持。

民法典第五百零九条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条规定,当事人协商一致,可以解除合同。第五百六十六条规定,合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

根据上述规定,民事双方当事人签订合约后应当自觉全面履行义务,非因双方约定免责事由外的理由解除合约的,违约方应当承担违约责任,并根据合同约定或视情况补偿损失。

本案中,单某于租期届满前主动要求退租,该行为本身属于违约行为,根据民法典及合同相关约定,单某应当承担违约责任,支付1.5倍的房屋租金作为违约金。赵某虽同意单某提前退租,但并未明确表示豁免其违约责任,双方就违约金也未签订任何补充或变更协议。至于单某认为双方就退租已达成一致、原租赁合同提前终止无须承担违约责任的观点,需要注意的是,本案中即使租赁双方就租赁关系解除达成一致,也并不影响对单某违约行为的认定,除非出租方明确表示免除承租方的违约金,否则承租方仍然需要承担违约责任。基于此,单某以赵某同意退租为由,请求二审法院免除其违约金,此等诉求没有法律依据,二审法院不予支持。

在签订房屋租赁合同时,一定要格外关注违约责任及相关赔付的条款。从租客角度而言,提前退租本身即构成违约,需要承担违约责任。如果想要免除自身违约责任,可以与合同相对方重新签订补充协议或留存相应书面约定;从出租方角度而言,为避免不必要的争端,可以善意提醒租客注意违约行为及后果,如果租客仍然执意提前退租,可通过书面或其他便于留痕的方式告知出租方保留追究违约责任的权利。

(作者系上海市第一中级人民法院法官助理,法治日报全媒体记者蒲晓磊整理)