法治日报全媒体记者徐伟伦 通讯员徐硕
通过中介公司租房,但是还没住多久却被中介公司以未收到租金为由要求搬出,原来是该公司中介人员私收租金后携款潜逃所致。近日,北京市第一中级人民法院对此案作出终审判决,确认双方合同已经解除,中介公司须返还租金等费用并支付违约金。
2019年10月,小李通过某中介公司租房,业务员小姜负责为小李提供服务。小李与中介公司签订了《房屋租赁合同》,承租位于北京市海淀区的一处房屋,月租金为5000元。根据合同约定,小李应将租金直接汇入中介公司的租金账户或到中介机构的营业部付款,如果因小李的原因不能将租金直接存入租金账户时,小李可委托中介公司代交租金,由中介公司将租金存入租金账户。
合同签订当日,小李通过微信向小姜支付了合同约定的3个月的房租、押金和中介费,小姜向小李出具了盖有中介公司印章的收据,并且把房子的钥匙也给了小李,小李顺利入住。
然而没多久,中介公司以小李未支付房租为由,要求小李从房屋搬出。因协商未果,小李于2019年11月9日搬离房屋,但中介公司始终拒绝退还租金。为此,小李提起诉讼,要求解除前述《房屋租赁合同》,中介公司返还房租、押金和中介费。
庭审中,中介公司认可与小李存在房屋租赁合同,但主张业务员小姜仅在公司工作了1个月左右,收了客户钱后没有交给公司,现已携款潜逃。中介公司称,小李租房的价格明显偏低,小李也没有按照约定的方式付款,所以不同意退款。
对此,一审法院认为,小姜系中介公司员工,小李将房租交给小姜未违反合同约定,中介公司未依约交付房屋,小李有权解除合同。最终,一审法院确认合同解除,判令中介公司返还租金等费用并支付违约金。中介公司不服一审判决,向北京一中院提起上诉。
北京一中院经审理后认为,中介公司与小李签订合同,合同中对租金数额、支付方式等约定明确,且中介公司是专业的房屋行纪机构,中介公司主张小李应察觉交易存在异常的主张不能成立。签订合同时,小姜是中介公司的员工,合同上盖有中介公司的公章,小李为履行合同约定的付款义务而向小姜支付款项具有事实基础,亦具合理因素,小姜是否将款项交给中介公司与小李无关。小李已依约支付款项,中介公司收回房屋后未再向小李提供出租房屋构成违约,一审判决《房屋租赁合同》解除以及判令中介公司返还已付费用并支付违约金并无不当。据此,北京一中院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。
中介公司应明确付款方式加强风控管理
法官庭后表示,通过中介公司租房是常见的租房方式,租客可以通过中介公司与房东形成租赁合同,也可以直接从中介公司处租赁中介公司从房东处租来的房屋。在租客与中介公司直接签订租赁合同的情况下,中介公司向租客收取租金、押金、中介费等费用,并向租客提供能够正常使用的房屋。
虽然合同的一方签订主体是中介公司,但签订合同的具体协商、沟通以及合同签订后如何付款、交房等具体过程,则是由租客与中介公司的业务人员完成。对于租客而言,中介公司的业务员与中介公司是同一个主体,因此,中介公司应对业务员的行为负责。此时,租客即使没有按照合同的约定将款项付至指定账户,也不能当然免除中介公司的相应责任,而应根据租客的行为与中介公司业务员的行为之间的关联,判断双方的责任。
法官提醒,中介公司招录业务员时,除核查应聘人员的教育背景、业务能力、工作经历等信息外,还应注重对业务员个人履历、信用能力的考察,并且考虑在业务员出现欺诈客户、携款潜逃等道德风险甚至违法犯罪时如何保护客户和自身的权益。同时,中介公司应加强对公司经营活动和员工的管理,明确要求合同签订地点、付款地点和方式等交易行为,规范公司公章、合同专用章等印章的使用,避免公司员工利用管理漏洞损害客户和公司利益。本案中,如果中介公司在合同中清楚明白地表示款项不得向公司员工个人支付或者变更付款方式需要另行签字盖章,并加强对公司员工的管理,就能尽量避免被员工钻空子携款潜逃,也能减少租客的损失。
租客在签订合同前要确认中介公司是否取得房东允许出租房屋的授权,关注租赁合同的内容,特别应重视房屋地点、房屋状态、屋内设施、款项支付方式、违约责任等重要条款,在履行合同时,严格落实并遵守合同的约定,不要因为怕麻烦而忽略对合同中约定的房屋以及屋内设施的检查和清点,避免在租住期间或退租时发生争议。
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