法制日报全媒体记者黄辉 通讯员毛盈超
近日,江西省高级人民法院向江西省各级法院下发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》(以下简称《指引》),要求江西省各级法院根据《指引》内容及精神,做好开发商逾期纠纷案件的审理工作,规范法官自由裁量权,统一类案裁判尺度,提高案件审判质效。
据悉,该《指引》是国内首个规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件裁判标准的地方司法指引性规范。
《法制日报》记者了解到,《指引》共9个条文,分别涉及商品房交付条件、商品房交付与接收、逾期交房、办证违约金的调整、逾期办证的认定、开发商免责情形、诉讼时效等法律适用问题。
“内容不多,但条条都是干货,直指开发商逾期交房、办证案件的核心争议问题。”江西高院相关负责人表示,它不仅为法官裁量相关争议提供了易于操作的指引,也为开发商、购房人提供了行为指南,指引开发商依法依约履行交房行为及承担违约责任,指导购房人依法收房、依法维权。
据江西高院相关负责人介绍,《指引》共有五大亮点:
其一,明确合格商品房的交付条件。
根据《指引》规定,开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记,并且不允许通过合同随意调低房屋交付条件。明确开发商向业主交付的合格商品房必须取得建设工程竣工验收备案登记,符合目前相关的法律精神和现行的合同范本,有利于法官明确判断开发商交房是否构成违约,有利于促使开发商交房前积极完善竣工验收手续,让购房人放心收房。
其二,明确购房人有权拒绝收房的情形。
《指引》明确开发商交付的商品房应当完成竣工验收备案登记,所以购房人在收房时,除了看房,还要看“一表两书”,即《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若开发商未能出示“一表两书”,购房人有权拒绝接收房屋。同时,若购房人有证据证明房屋有明显质量问题,影响到正常使用的,也可以拒绝接收并要求开发商维修。《指引》明确了购房人上述情形中的拒收房屋权利,就是为了平衡开发商与购房人不对等的交易地位,更好地保护购房人权益。
其三,统一逾期交房、办证违约金调整范围。
实践中,商品房买卖合同约定的逾期交房、办证违约金计算方法五花八门,一些开发商利用格式文本设计明显不利于购房人的条款。进入诉讼后,开发商提出约定的违约金过高、业主提出约定的违约金过低。对此,不同法院是否调整以及如何调整的裁判尺度和标准不尽相同。
为了解决这一问题,《指引》在实证分析的基础上,创新性地提出将合同约定的合理违约金标准限定在一个特定幅度范围内,逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三,逾期办证违约金的合理范围是日万分之零点五至万分之一点五。合同约定的违约金在此范围内,原则上不予调整,超出该范围的,将结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到上述范围内。
此外,为了弥补在合同订立过程中处于弱势地位的购房人的利益,《指引》明确提出开发商利用格式合同在合同中约定的极低的固定金额违约金,属格式条款,应认定无效,违约金按照司法解释规定的没有约定违约金情形处理。
其四,明确开发商可以免责的具体情形。
针对开发商经常抗辩的免责事由,《指引》以列举的形式明确了几种可以免除开发商全部或部分违约责任的情形,包括灾害性天气、突发性公共卫生事件、执行行政命令等。但是,对于免责情形的出现,开发商还负有通知和举证义务,即当出现免责情形时,开发商应及时通知购房人,否则购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的,法院将予以支持。且开发商应对免责事由的发生、该免责事由与违约行为之间的因果关系及原因力大小承担举证责任。
其五,明确诉讼时效计算方式。
由于逾期交房、办证违约金按日计算,在司法实践中对于诉讼时效如何起算有较大争议。《指引》明确购房人主张逾期交房或办证违约金的,应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起3年内提起诉讼,如超期起诉,开发商以此抗辩,购房人将可能因超过诉讼时效败诉。同时,考虑到实践中购房人一般会积极要求开发商交房或办证的实际,《指引》规定对此类案件诉讼时效中断从宽掌握,只要购房人在诉讼时效届满前曾向开发商提出过交房或办证请求的,则该交房或办证请求的诉讼时效中断同样及于相应违约金诉讼时效。所以购房人在维权过程中,应有意识地保存主张权利的相关证据。
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