合同解除拖延还款开发商支付利息损失

本报记者黄辉 通讯员陶然 黄迁

近日,江西省南昌市西湖区法院审结一起房屋买卖合同纠纷案。开发商与购房者达成协议解除《商品房买卖合同》,但未明确约定购房款还款时间。开发商遂利用自身在合同履行过程中的强势地位无故拖延归还购房者房款的时间,因违诚信原则,法院依法判令开发商支付购房者利息损失。

2018年5月,叶某得知某项目开发商承诺可以“无理由退房”,遂与某开发商签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》。叶某陆续支付购房款710393元。2018年9月,因叶某提出退房,双方达成协议解除《商品房买卖合同》,叶某将购买的房屋及购房发票、收据、《商品房买卖合同》等退回开发商,开发商应退还叶某购房款710393元,但合同未约定退款时间。因一直未收到购房退款,叶某将开发商诉至法院,请求判令返还购房款人民币710393元及自购房协议解除之日起的利息损失。

庭审中,原告提交的微信聊天记录显示其已在2018年11月15日将购房发票等交还被告,而被告的置业顾问在聊天记录中称“我告诉过你流程要六到八个月”。此后,一直未收到购房退款。另查明,原告起诉后,被告在2019年5月30日将710393元退还至原告账户。而对于原告的利息损失,被告未主动支付。

庭审过程中,双方围绕被告是否要支付原告利息损失展开了辩论。

原告叶某称,《商品房买卖合同》解除后,原告及时将购房发票等资料交还被告,但在起诉后才将购房款退还原告账户,时间长达8个月,势必产生资金占用损失。

被告辩称,《解除〈商品房买卖合同〉的协议》中未约定具体的退款时间,而在签订该协议之时被告员工已经告知原告一般退款周期为6至8个月,故其迟在2019年5月30日退还款项并无不当。

法院审理认为,根据被告在出售房屋时所作的“无理由退房”承诺,原告有权要求退房并取回购房款。由于原告起诉后,被告已将该购房款退还,故法院不再判令被告退还。但自双方签订《解除〈商品房买卖合同〉的协议》至被告将购房款退还给原告,时隔8个月,原告存在利息损失。

因此,法院认定被告单方面的告知对原告并无约束力。关于被告理应退款的合理期限,因被告对其内部流程的具体耗时未能作出合理说明,法院酌定该合理期限为原告交还购房发票、收据等资料后的一个月内,即2018年12月15日前完成退款,逾期则应承担原告的利息损失。原告按年利率6%的标准主张利息损失,合理合法,法院予以支持。且被告利用自身在合同履行过程中的强势地位无故拖延归还购房者房款的时间,有违诚信原则,应承担本案诉讼费。

近日,南昌市西湖区法院作出一审判决,判令被告某开发商于三日内向原告叶某支付2018年12月15日至2019年5月30日的迟延退款利息19268元,并承担案件受理费5452元。

合同履行应诚实守信

承诺“无理由退房”系开发商吸引眼球,刺激购房者购房行为的一种营销策略。购房者极易轻信该承诺,草率签约。实际上,把购房款交进开发商的口袋容易,想要回却并非易事。开发商利用自身法律知识方面的优势及购房者的疏忽,在收取购房人购房款同时与之签订《无理由退房协议》时,给购房人设置条件,单方面强调对方应配合的事项,而对己方的还款期限不作任何承诺。购房人几乎不具备与之平等磋商的条件,只能被动接受。一方面使购房者产生资金被占用的利息损失,另一方面也会影响到另购他房时购房款的支付,显失公平。

法官表示,本案中,对于被告是否应当承担原告的利息损失这一争议焦点,合同法规定,履行期限不明确的,债权人可以随时要求履行,但应给对方必要的准备时间。本案《解除〈商品房买卖合同〉的协议》中未写明退款期限,但原告签订该协议的行为本身就包含取回购房款的意思表示,应视为已经向对方提出了履行的要求,被告应在合理期限内退款。被告单方面表示退还需6至8个月系基于其强势地位,原告并无对等的磋商权利。

法院从被告告知的时间、退款的合理周期等角度出发,酌定了被告应当在一个月内退款,超出一个月后应承担购房人的利息损失,填补了原告在签订合同时对退款期限不作约定的疏忽。但本案也警示消费者,对于商家作出的貌似“无条件”的承诺,应该擦亮双眼、谨慎对待。