浙江宁海一开发商状告村委会索要五千余万“回购金”

因土地开发引发合同纠纷,5月15日,浙江省宁海和兴房地产开发公司与被告三门县海游镇石岩村村委在台州市中级法院对薄公堂,要求对方支付5100余万元的“回购金”。

2011年6月10日,宁海和兴房地产开发公司拍下了三门县海游镇石岩村出让的一块土地,宗地面积12312平方米,出让价格为1.01亿元。不料,没过半年,开发商就与该村委产生了纠纷,并诉之于法院。

宁海和兴房地产开发公司代理律师在法庭上指出,2009年,在土地拍卖之前,公司就与村两委签订了一份《土地开发协议书》。根据这份协议,开发商如竞得土地使用权,石岩村要向开发商回购96套住房和8000平方米商业建筑。回购的代价是,石岩村要把土地出让返还款作为“回购金”支付给开放商。现在,宁海和兴房地产开发公司已经缴付了全部土地出让金,也办理了国有土地使用权证等相关法律手续,并按期进场,做好一切建筑施工准备工作。但是,被告却没有按照合同将“回购金”支付给原告。

“所谓的土地开发协议,是无效的。”石岩村的代理律师提出了质疑。律师认为,土地出让金的性质和用途,按照法律规定,必须专款专用,主要用于城市基础设施建设、土地资源开发和被征地农民的养老保障。本案讼争的“土地开发协议书”约定把政府划拨给被告村的出让金全额返还给开发商,出让金的用途违反了法律和国家政策的规定。

被告代理律师还指出,三门县政府划拨给村方的出让金有几千万元,这对石岩村来说是一笔巨款。这笔款项是该村几十年来的特别重大事项,其使用必须经过村民会议讨论决定。但这份协议未经过村民会议的通过。

对此,原告代理律师认为,原被告签订的协议,经村两委会及政府的同意,协议内容均符合合同法对有效合同的基本要件。而且,有村委会的决议记录证明协议是经过村委会和农户同意的。

石岩村的代理律师说,根据“出让公告”和“出让须知”的规定,只要申请参加竞买并且交付了保证金的竞买人,不管是谁竞得该地块的土地使用权,竞得人都必须同意由海游镇石岩村按照1500元/㎡的价格回购住宅96套和商业建筑面积8000平方米。原告申请竞买,就必须履行出让文件规定的义务。

宁海和兴房地产开发公司代理律师认为,1500元/m2的价格远远低于市场价格,没有哪家开发商能够造出来。“土地出让协议”并不是房屋买卖协议,而是合作开发协议。所以,他们索要的5100余万的“回购金”和回购款是有区别,“回购金”实际上是土地收益款。双方共同开发的前提是,在合作中共同受益,村委会出土地返还金,开发商保证建造成本。

双方还就宁海和兴房地产开发公司是否取得了土地使用权等问题展开了激烈的辩论。

庭审后,法官组织双方调解,但并没有成功,当天,法院未对此案当庭宣判。