法制日报全媒体记者王春 通讯员邱艾嘉
近日,浙江省湖州市南太湖新区人民法院以现场督办整改的方式高效化解了一起因精装房的交付检验问题而引发的商品房买卖合同纠纷。
王某常年在外地工作。2017年,王某夫妇与湖州某房地产公司签订《商品房销售买卖合同》,买了一套精装修房,前后共花了百余万,双方约定2019年6月底交房。同年7月初,王某带着妻子来到新房验房,一想到马上就能结束租房生活,夫妻俩迫不及待地打开房门,可是眼前的景象却让惊喜成了惊吓——整个房子都被水“淹”了,新家变成了“室内威尼斯”。经交涉,王某夫妇得知交房前期,开发商为了检测卫生间防水质量,统一对房屋卫生间进行防水测试,由于工作人员疏忽,忘记关王某夫妇房屋里的水龙头,导致全屋积水。
“这确实是工人疏忽所致,我们尽快更换好全屋的地板再交房给你们。”面对开发商的承诺,王某夫妇略感欣慰,双方约定开发商在替换全屋地板时需全过程拍摄视频并将视频发给夫妻俩。
不久后,开发商声称地板已全部更换,并将换装视频提供给了王某夫妇。但王某夫妇发现视频只记录了部分房间换装地板的过程,通过现场对比各个房屋的细节,认为有两个房间并未更换地板,便向开发商提出异议。但开发商一口咬定全屋均已更换地板,双方争执不下,房屋因此迟迟不能交付,王某夫妇无奈诉至南太湖法院。
南太湖法院承办法官在受理此案后,于当天上午召集双方当事人赶至小区,现场查看房屋地板情况开展调解工作。在了解到双方当事人争执焦点为地板是否完全更换后,承办法官支招“眼见为实”,双方同意“直接拆开双方有分歧的地板,验明真身”。在物业和业主的共同见证下,工人拆开地板。经查看,部分地板膨胀发霉,系泡水受潮所致,可断定地板未完全更换。基本事实认定后,承办法官主持双方进行调解,最终双方达成协议,开发商更换全部地板,并且赔偿逾期交房的损失,案件仅1小时便得到妥善化解。
事后,王某特地从外地赶回湖州,送来锦旗表达对承办法官的感谢:“我常年在外地工作,因为疫情影响,很难回一次湖州,老婆又怀有身孕,很感激法官能够如此高效率地帮助我们解决纠纷。”
验房时发现问题要依法维权
买了新房但验房时却发现问题重重,购房者往往会非常恼火,针对验房时发生纠纷可能涉及的相关法律问题,办案法官作出如下分析:
如果验收房屋发现有质量问题,业主是否可以拒绝收房?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定,如果商品房出现了严重主体质量问题,通过修复等方式难以保证买受人的正常使用居住,买受人有权解除合同并要求赔偿损失。如果属于一般的质量问题,不会严重影响商品房买受人的正常居住使用,此种情况下,业主可以先行收房,然后根据合同约定要求开发商承担保修义务。
如果在房屋问题修复期间造成业主的损失,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
针对超过约定的交付时间收房,相应的物业费等承担主体问题,根据相关规定,对不符合交付条件导致的逾期收房,所产生的物业费由开发商承担。满足交付条件,但业主拒绝收房,从开发商通知业主收房之日起的物业费由业主承担。法官提醒,收房时要对房屋质量进行检验,注意保留相关证据,出现问题要依法合理维权。
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