法治日报全媒体记者王春 通讯员马欣宜 董怡
老小区加装电梯是提升居民生活水平、破解老龄化难题的一项举措。然而实践中加装电梯后房屋的市值、布局、采光、安全通道等因素都会受到不同程度的影响,不同楼层的业主之间的矛盾难以避免。不久前,浙江省宁波市高新区法院就审结了这样一起案件。
李进步居住的6层单元楼建造于2008年,业主五六十岁者居多。为解决年老后上下楼梯的问题,李进步游说该单元楼其他业主同意加装电梯,但住在一楼的马国祥与杨云飞两户业主长期在外地,为方便沟通,李进步于2018年10月12日牵头建立微信群,并通过微信将加装电梯的设计图发给马、杨两人,获得了两人的同意。
然而马国祥与杨云飞同意的方案没有获得其他业主的认可,李进步只好联系另一家电梯厂商制作了第二套建设方案,并于2018年11月22日发布于微信群。随后李进步又召集业主当面商讨细节问题,最终确定采用第二套建设方案,但马国祥、杨云飞因为身在外地并未参加。同年12月,该单元楼所有住户签订意向书、委托书,同意加装电梯、约定分摊费用,并全权委托李进步代为办理加装电梯事宜。
经过公示、审核等一系列程序后,李进步代表其所在单元楼所有业主与电梯公司签订了《既有建筑加装电梯购销合同》,随后李进步将施工图、合同等文件发到了微信群中。
2019年6月1日,电梯加装项目顺利开工。7月下旬,马国祥专程从外地赶回查看施工进程,但施工现场的情况却与他的想象大相径庭。马国祥当即拨通了李进步的电话。紧接着,杨云飞也明确表达了异议。
原来,马、杨两人同意的是第一套方案,而最终施工的是第二套方案。第一套方案的设计图纸显示,电梯井距离楼北面墙体418公分,原楼道门无需移动或变更,仍为180公分宽度的双开门。而在实际施工的第二套方案中,电梯井与楼道门相距仅130公分,且与楼道门两边封闭。原楼道门被拆除,被改建成楼西面宽120公分的小铁门。马国祥认为,第二套方案对一楼住户的通风采光造成了一定影响,且楼道门影响通行和安全。
由于马国祥、杨云飞的阻拦,施工无法继续。其余业主在协商一致的情况下,于2019年10月29日与电梯公司解除了《既有建筑加装电梯购销合同》,并对开挖地面进行回填修复,支出各类费用、违约金等10余万元。随后,包括李进步在内的二楼至六楼业主将马国祥、杨云飞诉至法院,要求该两人承担这10万元损失。
高新区法院受理该案后,通过现场勘查、开庭审理查明了事实,最终判决马国祥、杨云飞承担次要责任,酌定两人分别赔偿7000元。
共有区域改建须共同协商达成共识
法官庭后表示,同一单元楼内的业主达成加装电梯的意向后,应当就电梯加装建设方案进行磋商,在磋商中均应坦诚相待,互帮互助,互守诚信。
本案中,第二套建设方案与之前告知马、杨两人的第一套方案存在明显差异,对住在一楼的业主影响较大。其他业主在决定使用第二套方案前应当将方案已变更的情况明确告知马国祥、杨云飞,并征得其同意。然而,李进步仅将建设方案发布于微信群,包括李进步在内的二楼至六楼业主无人对身处外地的马、杨两人就变更建设方案一事进行有效提示、告知。在其未对新方案发表意见的情况下,不能当然地视为其认可该方案。其他业主将未经马、杨两人同意的第二套建设方案交由电梯家装公司施工,应该对由此导致的损失结果承担主要责任。
同时,涉案单元楼业主共同委托李进步“组织业主召开会议、商议电梯加装事宜、征询全体业主表决意见、进行电梯加装设计申报”等事宜。马国祥、杨云飞对于李进步在微信群中发布的通知、项目进展应积极参与、及时关注并发表意见。然而马、杨两人对于李进步发布的第二套建设方案、合同等信息态度消极,未及时发表异议,一定程度上导致原告产生误解,对造成的损失亦应承担部分责任。
承办法官认为:“老小区加装电梯一直是块难啃的硬骨头,因为涉及整栋楼全体业主的利益,必须拿出一个平衡各方的方案。”根据我国物权法规定,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的,即可改建、重建建筑物及其附属设施。即将于2021年1月1日实施的民法典规定,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,可以改建、重建建筑物及其附属设施。但若想平稳快速推进改造项目落地,还是需要在业主之间反复磨合磋商、直至达成共识,过程固然艰难,但“合理合法合规、公平公开公正”是不可撼动的底线。
(文中当事人均为化名)
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