法治日报全媒体记者 杨傲多
“时隔5年,终于拿到了。这次真的感受到了公平正义,要是没有你们的帮助,我们100多户业主还不晓得什么时候才能拿到房产证。”10月22日,四川省宜宾市屏山县人民法院法官罗强在回访时,某小区业主曾某对他说。
原来,从2014年起,曾某等140余名业主陆续与四川某房地产开发公司签订《商品房预售合同》,双方约定,开发商应于2016年6月30日前交房,并于交房后500日之内办理产权证。随后,业主们兴高采烈地领取了新居钥匙,陆续入住。
房子虽然住着,可房产证却迟迟没有办下来。业主们多番催促开发商尽快办理房产证,开发商却音讯全无。
万般无奈之下,2019年底至2020年初,曾某等二十余人陆续将开发商诉至法院,要求开发商立即办理房产证,并支付延期交房的违约金。
该纠纷因开发商逾期办理房产证引发,虽事实清楚、案情简单,但属涉众纠纷,且案件背后尚有100余户业主在观望,处理不及时易引发连锁反应。
罗强团队接手案件后,发现原告其实对违约金并不那么在意,核心还是产权证,因此作出该案宜调不宜判的决定,第一时间联系开发商,在送达法律文书时通过与代理人沟通寻找调解切入点和突破口,努力寻求双方利益平衡点。
同时,考虑到房屋权属证书办理审批环节所涉政策性强,承办法官及时与相关登记机关取得联系,全力促成开发商、购房者以及登记机关相互协作。
在此基础上,承办法官通过向业主释法析理,适时引导双方互谅互让,创新提出“附条件给付违约金”的调解方案,即如果开发商在调解协议约定的期限内不能履行完毕办证义务,自愿按合同约定继续给付全部违约金。双方当事人对这样的调解方案表示赞同。
“通过‘附条件给付违约金’,一方面警醒开发商如果想免去违约金义务,势必要积极为业主办理产权证,另一方面业主也能尽快获得产权证,即便出现开发商未按规定时间办好证的情形,业主方通过评判‘判决结果’与‘调解方案’的得失,也认为现有调解方案不会使其产生任何损失,故而双方都乐于接受该方案。”罗强说,调解方案既体现出对县域民营企业实际困难的关怀,为开发商节约逾期办证违约金数十万元,也体现了对业主合法权益的保障。
最终,在法院的努力下,双方达成一致协议,率先起诉的二十余户业主在2021年5月1日前全部拿到了房产证。
《法治日报》记者了解到,该批案件结案后,诉内当事人利用自发建立的业主维权微信群向其他业主发布调解方案,开发商及时主动与其他业主沟通,承诺尽快办证,最终促使剩余100余户业主通过法院调解达成诉外和解,诉前化解成功率达100%。
据屏山县法院院长谢国刚介绍,为依法妥善处理群体性商品房销售合同纠纷,规范商品房交易市场,平等保护市场投资主体和消费者权利,着力优化营商环境,近年来,屏山法院积极大胆探索构建示范裁判(调解)机制,运用示范诉讼裁判(调解)模式化解涉众型案件。
据悉,2017年至今,屏山县法院共审结此类商品房涉众型案件3459件,平均审理天数29.32天、调解撤诉率90.32%、服判息诉率97.84%。
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