庭前还清逾期房贷合同仍可继续履行

法治日报全媒体记者黄辉 通讯员陶然

“断供”业主被银行起诉,庭审前还清了逾期房贷,是否构成根本性违约,银行能否以此为由要求解除合同?近日,江西省南昌市第二金融法庭审结了一起金融借款合同纠纷案件,法院从维护交易安全、节约交易成本的角度出发,认定双方签订的《个人一手住房贷款合同》仍应继续履行,依法驳回了原告某银行解除合同的诉请,并判令律师费5000元及诉讼费由被告白某承担。

法院查明,2016年3月,白某因购房需要申请贷款,与某银行签订《个人一手住房贷款合同》,约定:贷款金额为43万元,贷款期数144期,只要出现一次逾期,银行有权宣布贷款提前到期。合同签订之后,某银行依约发放了贷款43万元,但白某在归还25期借款后,未按合同约定继续还款,自2018年1月起出现逾期达11次。截至起诉时,拖欠某银行本息共计人民币382452.14元。为此,某银行诉至法院,请求依法判令解除《个人一手住房贷款合同》,白某提前归还贷款本息382452.14元,并由白某承担律师费5000元。案件受理后,被告白某在庭审前将逾期按揭贷款全部返还。

法院认为,案涉《个人一手住房贷款合同》系各方的真实意思表示,合同真实有效,除非存在根本违约行为,动辄解除合同可能对社会的稳定产生不利影响。白某虽存在逾期,但其在庭审前将逾期的按揭贷款全部返还,《个人一手住房贷款合同》仍具备继续履行的条件,案涉的合同目的依然能够实现。故为了维护交易安全、节约交易成本,合同仍应继续履行。鉴于白某因客观原因导致收入减少而出现“断供”行为,其违约行为属客观事实,白某本身存在过错,某银行因本案诉讼产生的律师费5000元及诉讼费,应由白某承担。

据此,法院依法作出如上判决。判决生效后,原被告均服判息诉。

“断供”业主还清逾期款项未构成根本性违约

经办法官庭后表示,合同解除是指合同关系成立以后,当具备合同解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。根据民法典第五百六十二条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。然而,在审判实践中,对于合同约定解除的适用,应加以必要的限制,如果解除合同条件约定的过于随意,会使合同被解除的危险增加,不利于交易的安全和稳定。而且,有可能会使解除权人恶意行使解除权,从中获取不正当利益,或者造成违约方损失过大,有违公平正义。

此外,由于贷款人和购房者存在明显的权利不对等,加之许多贷款环节过于“神速”,购房者往往在未能通读合同的情况下仓促签名捺印。诸如本案中“只要出现一次逾期,银行有权宣布贷款提前到期……”等格式条款,银行大多未履行合理提醒义务,存在免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等问题,违背公平原则。为此,法院依法认定上述格式条款无效。

法官提示,商品房买卖合同涉及买卖、借贷、担保等多种法律关系,涉及购房人、开发商、银行等主体的利益。错误估计自己的经济实力,盲目“掏空”积蓄购房等行为,不仅风险巨大,且具有极大的危害性。因为依据合同约定,购房者不及时缴纳房屋按揭款属于合同违约,开发商有权解除合同,收回房屋并追究违约责任、要求购房者承担相关律师费等。因此,广大市民在购买商品房时一定要量力而行,正确评判自己的经济承受能力,避免因经济实力不足而断供被银行告上法庭蒙受损失。

经办法官认为,法院在处理此类案件时应审慎解除合同。尽管购房者白某存在违约情形,但购房者白某诉讼中还清逾期房贷,以自己的行动表明继续履行合同的意愿,尚未构成根本性违约,案涉的合同目的能够实现。法院考虑包括违约程度、继续履行的意愿和履行成本等因素后,最终判决合同仍应继续履行,有利于维护交易安全、节约交易成本、维护社会稳定。

同时,本案的判决在坚持公平原则的基础上,亦体现了司法温情。白某因客观原因导致收入减少出现“断供”行为,其违约行为属客观事实,引发本次诉讼,白某本身存在过错。因此,法院判令白某承担银行因本案产生的律师费用及诉讼费用,一方面,体现了人民法院对困难群体的关爱和保护;另一方面,告诫购房者在购买商品房时应当诚实守信、理性为之,违约必将付出相应的成本,应避免随意“断供”而被银行告上法庭蒙受损失。